【文/住展雜誌】
近期房市讓利降價蔚為風潮；部分個案祭出低價拉抬買氣，市場銷況較先前已有回升。因而出現新案大開高價試水溫，形成同區段大幅價差的狀況。面對如此態勢，消費者該如何因應？
由於地方發展程度的落差，同行政區內房價卻有明顯差異的情況，其實並不罕見，以台北市信義區來說，信義計畫區內豪宅單價動輒一、兩百萬一坪，但近在咫尺的吳興街、臥龍街一帶，單價卻馬上掉了一半以上，甚至成為北市低檔區段。
信義區房價會出現如此大的落差，主要還是區段發展及建案質感確有明顯落差所致。但來到最近，卻頻頻出現同一區段推案的開價各自表述，形成頂天和破盤價同時並存、同場較勁的景象。
同區段價差大 近期頻見
原來，在消費者期待價格下修心理下，近期銷售狀況相對較好的建案，無不標榜讓利降價。然而這些降價個案帶動買氣，使得部分業者認為市場景氣已經好轉，買賣雙方價格認知又開始拉大，於是最近再度出現一些區域新高價，甚至天價的案例，使得區段同時並存高低價位的雙重特殊現象。
那麼，最近究竟是哪些區域出現這種景象？面對這樣的情況，甚至亂象價差，消費者又該如何拿捏真正合理的行情？
台北市文山區 平平興隆路 二、三段差很大
北市文山區興隆路，橫跨舊景美及木柵兩區，長度確實很長；不過其實各段落的區域質感差異並沒有很大，會出現房價落差，大多還是當地對於景美及木柵兩區既有的價格認知所致。最近一段時間，這樣的價差似乎又有擴大趨勢。
根據瞭解，位靜心國小旁，由興富發旗下潤隆建設的「靜心文匯」最近成屋重推，開出八字頭高價：不過往東走來到萬芳醫院附近，已可見四字頭單價，區域行情也大都在五字頭左右。
當然，靜心國小周邊過去以來就是文山區相對高單價區；「靜」案一○二年底預售時，甚至開到九十萬一坪。平心而論，和萬芳醫院捷運站周邊行情是否真有如此大的差距，各人心中自有一把尺。
新北市汐止 距離僅數百公尺 價差逾三成
或許靜心國小和萬芳醫院周邊質感仍有差距，而且距離超過一公里。不過接下來這個巨大價差案例，距離就真的有夠近；兩者實屬同一區段，距離不過幾百公尺，價差卻達三成之譜！
同樣位居汐止樟樹灣地區，已推出的「四季晏」開出四十五萬／坪高價，而且成交價設定四字頭起跳。不過另一預推新案「筑豐陽陽」和「四季晏」距離不到一公里，其相對低價(低樓層)戶別，據傳成交價卻低於三十萬／坪。
該區段目前行情平均大概在三十至三十五萬／坪，因此筑豐案的低價戶別價格確實很殺。不過該案臨北二高涵洞，附近還有電塔；相較之下，「四」案基地位樟樹國中旁，距離以上嫌惡設施稍遠，這或許是兩案出現如此價差的主要原因。
新北市板橋 重劃與市區 最大價差近一倍
去年發跡的江翠北側重劃區，最大賣點就是最低成交單價約在四十萬／坪出頭，事務所戶別更可見三字頭單價。來到今年，本區繼續以四字頭單價搶市，據悉詢問度還是超高。
不過往南走來到江子翠捷運站附近的市區地帶，就和江翠北側出現明顯價差。目前綫上平均成交單價仍超過五十萬／坪，而且仍有成屋舊案堅持成交必須在六十萬／坪以上。掐指一算，價差也達兩成之譜；如果看最高和最低單價，差距更將近一倍！
當然，重劃區尚待發展，市區機能則相對成熟，還有捷運(站)優勢。不過說實話，江翠北側重劃區距離市區也沒有很遠，難怪能颳起銷售旋風。
新莊 副都心三字頭 比下新莊便宜？
如果說去年最殺的價格來自江翠北側重劃區，那麼今年最震撼者，肯定是副都心「皇翔御花園」打出的三字頭破盤價。
皇翔案的三字頭價，震撼處首先在於和同區有明顯落差；現階段副都心多數綫上個案單價還是要賣五字頭以上，賣四十多萬／坪的價位已算是相對低單價。而且更誇張的是，現階段行情在三字頭的，其實是下新莊地區。
過去以來，下新莊房價大概就和上新莊差一個級數；目前上新莊行情還在四、五字頭，丹鳳地區稍早推出的「鴻邦世界花園」，成交價三十三至三十四萬／坪左右，已是當地相對低價，而更深入的丹鳳國小附近，則還有新案開出超過四十萬／坪的單價。因此，皇翔案的三字頭雖是一坪三十九萬八，且據悉戶數相當少，但效果還是很驚人。
林口新市鎮 同區段不同規劃 價差近一倍
近年推案量頗大，也確實是大台北移民首選區之一的林口新市鎮，前後段(南北)價差頗大。不過這並不奇怪，因為其發展程度確實稍有落差，而且機場捷運設站又在前段臨中山高交流道處。不過如果同樣在後段地區，價差卻拉到十萬／坪以上，那就相當稀罕了。
九七年金融海嘯時期，林口後段地區單價曾一度下殺到一字頭，甚至出現個位數字；但之後又開始翻漲，直到近一、兩年才又開始修正，現階段行情大約在二十二至二十五萬／坪左右。
不過，最近該區段卻出現兩宗新案，開價都衝高到四十萬／坪；更特殊的，這兩宗由展悅建設所推個案，還是規劃辦公室產品，而且地目不是商業區，是住宅區。
當然，展悅此兩案做辦公室規劃，或許是產品區隔，又或許是看好未來該區段的產業發展所需；況且過去展悅在林口新市鎮之推案，都以高價著稱(豪宅)。不過畢竟在住宅地目上推商辦，可說是當地空前，開價又高出當地住宅行情近一倍，仍難免引人側目。
桃園經國特區 重劃範圍小 價差仍近兩成
說起桃園房市，幾乎就等同於『特區』房市；從最早的中正藝文特區到縣府特區、龍安特區等等，儘管實際上並非什麼重劃區，但當地業者非常善於包裝區域，因此各地的『特區』不斷應運而生。
不過去年起，當地就真的有兩塊正港的重劃區，兩區面積差很大；近二號國道桃園交流道的中路重劃區，面積逾一百公頃，另一塊近中山高南崁交流道的經國特區，相較之下就真的像是小麻雀，面積還不到三十公頃。
儘管經國特區面積不大，但區內卻出現明顯價差，這點相當特殊。去年當地建商推出的首宗建案，以早鳥價二字頭訴求。不過來到今年，卻出現由台北建商在此推出，開價逼近四字頭的新案，兩者單價價差達到五萬／坪以上，等於將近兩成落差。
同區價差大 消費者需注意
上列近期同區段價差頗大的案例，不論是因為標榜品牌(口碑及品質)，或是標榜規劃或選用高檔建材，這樣的情況，未來或許會愈來愈常看到，畢竟台灣房市慢慢朝向品牌化發展，確實可能因為產品規劃、建材選用等級不同，形成同區段價差拉大的情況。
但話說回來，房地產價值主要仍是由地段機能所塑造。因此如果同區段價差太大，仍屬不正常現象，消費者還是應該貨比三家、多多注意！
本文摘自2017年7月5日出刊之《住展雜誌》424期住展眺望單元，同期內容除本文外，並有「柯P的房市明牌靈嗎？」、「住宅觀測 樂活公設外飾築好房」、「扶植租屋代管業 居住正義第一步？」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
(來源:《住展雜誌》 424期)