文．洪寶山
蔡英文總統已於520宣誓就職，對於新政府將推出的各項政策，全民都睜大眼睛在看，尤其與大家切身相關的居住問題，更是受到關注的焦點。究竟新政府上臺後，會提出什麼樣的住宅政策，對房市又會有什麼樣的影響？具有四十年以上房地產經驗的李同榮分享他的看法，同時對新政府提出建言。
經濟衰退 拖累房價下跌
台灣的房價從2003～2014的十一年間上漲了2.6倍，接著如李同榮所預期，自2014年底開始走跌，至今還未見反轉徵兆。雖然房價的下跌是受到政府政策性打房的影響，但李同榮表示，房價跟股價一樣會經歷一個技術循環的過程，不可能一直都處於漲勢，只不過在較為成熟的經濟體，房價波動的幅度相對較小，而新興國家的房價波動幅度就會比較大。
除了政府政策之外，李同榮習慣以經濟成長的角度來看房價漲跌，他認為此波房價下跌，與經濟衰退脫不了關係。李同榮進一步分析指出，民國七十年代，台灣平均所得從2780美元，增加到民國七十九年的8300多美元，漲幅達3倍之多，且十年間的經濟成長率平均約在8％，那段時期，國內房價上漲達5倍。即使房價會跟著物價上漲而上漲，但在經濟長時間呈現衰退的情況下，房價卻上漲了2.6倍，李同榮認為這很明顯是超漲，所以必須要花幾年時間來消化超漲的房價。
2015年，國內房屋移轉棟數跌破三十萬戶，創下歷年來新低，低迷的房市讓許多房仲業者都撐不下去，有人認為這是由於在房市熱絡時房仲一窩蜂展店，使得台灣房仲業密度過高所造成。但李同榮有不同的看法，他認為許多先進國家房仲業的開店密度都比台灣要來得高，台灣所面臨的主要問題還是整體經濟狀況不佳。
李同榮以民國八十年代的情況為例，當時房地產不景氣，許多建商倒閉，但資訊代工卻發展得很好，並且經濟成長率都有六％左右，百姓賺到錢後換屋、買屋的人跟著增多，因此，民國八十五年左右，在房價平穩但交易量不減的情況下，房屋交易量達到四十五～五十萬戶。反觀現在，雖然房價的下跌可以視為一個正常的循環或調整，但交易量的萎縮卻是一個嚴重的問題。
拿出公權力 有疑慮老屋強制都更
對於新政府的住宅政策，李同榮認為最重要的是「社會住宅」及「都市更新」，這也是蔡總統說過上任後會優先處理的專案。首先是「都市更新」的執行，自台南地震造成大樓倒塌後，房屋老舊、偷工減料及土釀液化等問題受到全民的重視，大家紛紛針對各項問題進行討論，尤其是五年後，台北市將會有一半以上的房屋屬於超過三十五年的老舊建築，都市更新勢必要進行。
行政院長林全說過，都市更新要照顧到人民的財產安全，李同榮則認為，為了保障人民的生命財產安全，政府應該要拿出公權力，對於老屋健檢後發現有安全疑慮的房屋，都要在提供完善配套措施的情況下強制都更，這樣才能保障人民的安全。
除了都更之外，只租不售的社會住宅是李同榮認為新政府必須要儘快落實的重要政策。現在他比較擔心的是政府只興建一部分社會住宅，其餘不足的部分打算用空屋移轉的方式來解決。
空屋移轉執行不易 課持有稅三思
他認為，空屋移轉在學理上說得通，但執行上很困難，首先，並不是所有的屋主都願意將空屋出租；其次，房東為了避免租金收入被課稅，寧可自己出租，也不願意被納入官方系統。這些背後的原因使得政府花了好幾千萬建置的租屋平臺，第一年只有14戶的租賃紀錄。再加上有人提出要訂定租賃專法，所提出的內容竭力保障租客的權益，卻明顯忽視房東的權益，例如，房東沒有正當理由不得拒絕續約、不能隨便漲價，房客有合理理由欠繳房租時，房東不能解約等等。
提出這樣的租賃條件後，還想把空屋引導到租屋市場，李同榮認為根本就是天方夜譚。他認為要讓空屋順利移轉的唯一辦法是加課持有稅，但此藥一下，勢必引起很大的反效果，李同榮提醒新政府，真的不可不慎！
減輕負擔 社會住宅宜蓋在都會區
李同榮經營房地產業超過四十年，在他眼裡政府很多政策是有偏差的，比方說，在還沒推動只租不售的社會住宅之前，就先推動合宜住宅。合宜住宅是國宅的翻版，抽到的人不是想要出租，就是想要放著增值，而且合宜住宅根本不算合宜，很多人抽到了也買不起。李同榮認為，政府應該要先讓人民租得起房子，照顧好絕大多數買不起房子的人，因此，在還沒有能夠提供足夠的社會住宅之前，不應該推合宜住宅。
此外，李同榮還要提醒政府，社會住宅不應該蓋在偏遠的地區，而是應該蓋在都會區、行政區，以減少住戶通勤的時間與費用，減輕他們的負擔。
政府並不是沒有土地興建社會住宅，只不過缺少跨部門溝通協調的機制，各單位一向各自為政，不懂得進行有效的資源整合。李同榮認為，國有財產署有很多標售的土地，都可以考慮用來興建社會住宅，他建議將來國發會應該要負起跨部會溝通協調的責任，讓政策能夠順利執行。
無殼鍋牛租得起房 減少假性需求
只要有足夠的社會住宅，讓無殼蝸牛都租得起房子，租屋市場自然就會舒緩，只要租金不一直上漲，大家就不會一窩蜂買房當包租公。假性需求減少後，中期可以紓解租賃市場，長期可以緩和房價飆升趨於平穩。所以有些人說，社會住宅的供應會對房市造成不利的影響，李同榮認為其實不然，新加坡的社會住宅政策就做得非常好，符合條件的年輕人都能買政府公宅，房地產的投資也不受影響。
由於台灣房價下跌，很多人轉而投資海外房地產，李同榮提醒投資人，投資海外房地產一定要瞭解該國的政經局勢，包括選舉前後的政治變遷、動盪，都有可能為投資帶來風險。
投資海外房地產 先掌握政經局勢
此外，投資海外房地產還要看投資人的個性及屬性，例如年紀較長或個性保守的投資人，可以選擇投資日本房地產，雖然日本房地產可能跌價，但因為老屋價格便宜，租金卻跟新屋差不了多少，租金報酬率相對較高，只要房子不轉賣就不會受到房價下跌的影響，還可穩定收取租金收益。
但年紀輕或喜好追求風險的投資人，恐怕不會滿足於如同日本房地產一樣的投資收益，這類投資人可以選擇投資新興國家，追求房價的倍數成長，不過也要有承受風險的心理準備。如果投資人無法掌握海外房地產市場的各項資訊，又找不到值得信任的房屋經紀人，李同榮建議，還是應該以投資國內房地產為主。
最後，李同榮還是要呼籲新政府對房市一定要做出良好的規劃，並推出健全的政策，讓年輕人買得起房子，例如放寬首購貸款年限，減輕每個月的貸款壓力，讓年輕人有餘力存一些錢，以備不時之需。一旦老百姓的基本需求得到照顧，大家安居樂業，自然就不會有仇富的情形發生了。
李同榮
現職：吉家網不動產董事長、全球不動產流通協會理事長
學歷：國立政治大學電子化顧問師碩士學程
經歷：中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長
台北市不動產仲介經紀商業同業公會榮譽理事長
樂屋國際資訊(股)公司(樂屋網)董事
駿達房屋股份有限公司創辦人
【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第823期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】【理財教育學苑www.moneyedu.org.tw】
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(來源:《理財周刊》 823期)
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