2010年11月29日，經國務院批準，燕郊高新技術園區升級為國家高新技術產業開發區。然而，多年過去，當初規劃的大片產業基地大都只停留在規劃圖紙上，其現實的開發行程早已脫離了設計的軌跡
文｜《小康》記者 郭煦 北京、河北燕郊報導
燕郊位於北京正東，距天安門廣場35公里，隸屬於河北省三河市，西部與北京市通州區相鄰。昔日的燕郊，轄區內只有8個村莊、3.3萬人口，是一個以農業生產為主的京東小鎮。
這個十年人口和房價都增長了十倍的小鎮，正迎來前所未有的發展機遇——京津冀一體化和北京市政府東遷。近年來，緊挨北京的地理優勢與時時搭乘政策利好“順風車”，使得燕郊一躍升級成北京邊郊地區最熱門的置業板塊，令無數“北漂”趨之若鶩。
然而，透過光環細看這一區域，幾近失控的推盤節奏與開發體量，在幾年間埋下了大量房屋品質、配套建設上的隱患。“加速度”、“高利潤”之手埋下的品質“打折”、設計規劃不合理、配套滯後等硬傷持續暴露出來，令“燕郊新移民的夢想生活”在現實中頻遭幻滅。
產業之城發展走向空心化
在行政規劃上，燕郊已經是不折不扣的產業開發區了。1992年8月，燕郊正式成為省級經濟技術開發區；2010年11月29日，經國務院批準，燕郊高新技術園區升級為國家高新技術產業開發區。這就意味著燕郊一直以來的定位就是產業導向，絕非房地產導向。
按照燕郊高新區堅持“產業立區”的戰略，將全力打造高新技術產業生態，積極發展高新技術產業，大力推動產業升級，實現產業聚集。燕郊形成了以電子資訊、新能源、新材料、裝備製造、生物醫藥、綠色食品為主的高新技術產業和以休閒旅遊、現代物流、健康醫療為主的現代服務業雙輪驅動的產業體系，擁有多個中國乃至世界之最的龍頭專案。全區規模以上企業170家，國家科技部認定高新技術企業30家。
然而，記者調查走訪發現，這個國家級高新技術產業開發區確實規劃了大片產業基地，但多年過去，大都只停留在規劃圖紙上，其現實的開發行程早已脫離了設計的軌跡。例如燕郊東南各莊聚集了成片的工業開發區，寬廣的馬路兩側，是各類名目的產業基地。但沿著這些工業基地的牌子往深處走，就會看到另外一個景象：擱置的廠房，成片空曠的土地，正在拆遷或等待拆遷的村莊，隨處丟棄的垃圾，牆上的大標語寫著：“治理髒、亂、差”，“生男生女一個樣”。
燕郊已經建成的產業基地，情況也並不樂觀。包括百世金谷·燕郊空港國際產業園、天山國際、全景工業園、興遠高科產業園、龍鈺國際、精工園、晶龍產業園、田園牧歌、首爾園等在內的專案，其體量動輒上千畝，少則上百畝。不過記者發現，與住宅類似，這些產業園專案大部分以銷售為主，目前售價普遍在10000—20000元/平方米之間。儘管規劃之初這些專案有著不同的產業規劃和立項，但在銷售環節，產品均逐漸趨同，大部分屬於生產製造以及研發辦公的獨棟或者聯排別墅。
以“百世金谷·燕郊空港物流國際產業園”為例，該專案規劃用地面積2000畝。一期佔地198畝，二期佔地670畝，三期佔地1032畝。園區銷售員稱，該專案一期是針對物流企業建設的“鋼結構”廠房，層高10米或者12米，目前已經銷售完畢。二期在售產品屬於框架結構，層高4米或者6米，也就是說，從產品設計來看，已經不再適用於物流企業，而是針對商貿或者研發類公司。三期將建成配套的住宅以及商業，或者假日賣場。百世金穀一期產業園區入住的十多家企業，大部分是科技、電器、文化類公司。一位元管理員告訴記者，除了幾個廠房是由老闆自己的物流公司佔用，其他都租給了各種各樣的公司。
這並非燕郊最大的物流產業園。記者查詢資料得知，2012年9月，燕郊啟動了“世界級物流園”專案，規劃佔地10平方公里，分三期10年建成，總建築面積1465萬平方米，號稱投資將達800億。來自燕郊開發區管委會的消息稱，就在2012年，燕郊共計啟動了80個億元以上工業及服務業類和基礎設施類專案集中開工，總投資達1400億元，以物流以及航太製造業為主。
以產業為名的圈地故事，近幾年在燕郊頻繁上演。從文化創意到生物製藥；從物流基地到高新技術，從投資上百億到動輒上千億，演員或許不同，劇情卻大同小異。
一位元不願具名的銷售負責人告訴記者，由於燕郊的產業園產業類型單一，主題功能缺乏明顯標識，也沒有大型知名企業的帶動，各產業園招商並不容易。“燕郊產業園面向的客戶並不在河北，而是北京以及外省市客戶，但實際上，很多企業對這個行政區域並不認可。政府也缺乏主導性。另外，燕郊雖然規劃了大量的工業園區，但配套以及基礎設施方面根本跟不上。”他無奈地表示，“企業肯定是追求利潤的，所以燕郊產業園最後都做成了別墅類的獨棟或者聯排類產品”，因為這種產品，既可用於辦公、做企業會所，也可用於居住。
事實上，很多規劃的產業專案最終因種種原因擱淺，不少專案最終變成了房地產開發專案。
這個曾登上《紐約時報》的小鎮，因樓市火熱而成為了世界焦點。而在此之前，北京市政府機關搬遷至通州的消息傳出後，鄰近通州的河北燕郊樓市就已被大肆炒作，部分專案已出現單價超過30000元/平方米的樓盤，而且眾多專案一房難求。但是，世界級的知名度和量價齊升的地產市場，卻沒改變燕郊地產混亂的現狀。據記者近日在燕郊走訪中發現，該區域建築密度高、房屋品質低劣、物業服務不規範等等各種問題在燕郊樓市層出不窮，且難以解決。消費者對於房屋問題投訴和產權問題都不斷出現。同時，燕郊地產的寡頭壟斷和土地市場的種種問題，也在十年間達到了登峰造極的程度。
一個鎮承載一座城的重負與期待
恐怕沒有其他地方像燕郊這樣，幾乎以一個“鎮”的行政規格承接了一座“城”的發展期待。數年之間，幾倍於實際發展能力的擴張需求，迫使開發商們放棄“按部就班”而選擇加快速度。由此造成的後果之一，就是許多住宅樓盤被“揠苗助長”，倉促建設過程中留下種種的後遺癥。
隨著北京房價上漲，部分北漂選擇在房價相對較低的燕郊置業，儘管樓市一片火爆，但燕郊房地產市場卻一直處於嚴重封閉狀態，本土企業長期佔據主導地位，福成開發的上上城系列、興達的夏威夷系列、燕達的首爾系列、匯福的納丹堡和悅榕灣系列、天洋控股開發的天洋城系列是整個燕郊房地產市場絕對主力。
港中旅是燕郊真正意義上第一家外來房地產企業。“燕郊房地產市場很封閉，這麼多年來，雖然市場火爆，但是從沒有一線房企進入，不是不想進來，是進不來，本地企業拿地便宜，也沒有任何附加條件，外地企業進來不僅拿地價格高，而且必須配建一定的公建專案，最主要的原因是當地政府和本地開發商之間已經形成利益鏈條，容不得別人進來，在燕郊能大片拿地的也就那麼幾家開發商。”當地一位元地產專案負責人告訴記者。
據上述人士透露，燕郊房地產企業獲得開發用地主要有三個途徑：其一是通過正常招拍掛程式拿地；其二是城中村改造專案，即燕郊下屬各個村莊改造專案；其三是通過變更土地用途。而在燕郊，以後兩種途徑為主。
燕郊城中村改造專案以當地開發商為主。在工業用地用途的變更方面，作為一個國家級高新區，燕郊一直以來土地供應主要側重工業用地、倉儲用地和金融商業用地，商品房住宅用地供應量相對較少。隨著燕郊人口不斷攀升，原有建設用地已經難以滿足房地產需求，再加上房地產行業利潤較高，開始出現工業用地、倉儲用地和其他綜合性用地通過變更規劃變為建設用地的情況。
整個燕郊，類似工業用地變更專案很多，以匯福悅榕灣專案為例，該專案原為匯福國際健康中心專案，土地性質為50年產權綜合性用地，2013年該專案用地進行用途變更，一部分變更為40年產權的商業金融用地，一部分變更為70年產權普通商品房用地。上述人士表示，前些年，“土地拿下來的時候都是工業性質或者綜合用地，放幾年就能變更土地性質”，這成了公開的“秘密”。據其介紹，由工業用地或者綜合用地變更為商住用地，主要通過改變規劃實現，“最難的是把農用地變為國有建設用地。只要成為國有建設用地，再進行土地性質方面的變更就容易多了”。
此外，還有部分專案以創意產業園、工業專案配建住宅、增加綜合用地商住部分來實現。首爾甜城專案為燕達集團與南韓幾家企業合作開發的創新產業園專案，但據記者瞭解，截至目前，正在建設中的只有住宅和公寓。而由興達地產開發的夏威夷藍灣專案原為興達養老設備研發生產基地專案，該專案配套的有紅木林住宅專案。目前，夏威夷藍灣專案已開盤售出大半，而基地中的養老設備研發和生產基地專案一直未有實質性進展。無獨有偶，天洋城四代專案為航太現代服務業發展區專案，整個專案除了一個航空博物館即將建成外，全部為住宅、公寓及配套商業專案；百世金谷開發的燕郊產業園和世界華人收藏博物館專案亦配建大量商品房專案。
更令人意外的是，還有專案在容積率上“偷樑換柱”。世界華人收藏博物館專案，由百世金谷實業有限公司出資籌建，位於燕郊開發區南外環北側，於2014年1月11日奠基。投資方表示將投入10億元用於專案建設。據瞭解，該專案佔地70畝，總建築面積4.9萬平方米，按此資料計算實際容積率為1.05，遠低於規劃報批的2.0容積率。多出來的容積率怎麼不翼而飛了?原來，開發商來了個“偷龍轉鳳”，將剩餘的容積率轉到博物館後面的商服公寓isoho上，將isoho公寓容積率由原設計的2.0提高到3.0以上，通過增加建設及銷售面積，獲取暴利。據瞭解，該專案在去年以商住兩用房公開銷售，現在已售罄。
按照燕郊開發區最初的規劃，只有燕順路兩側為居民區，其他地區主要為工業區，而目前，地產專案已經遍佈整個燕郊。也因此，有業內人士預測道，“燕郊城區內的土地，很多已不適合做工業專案了，未來很可能會開發成住宅。”
“規劃一張圖”或破解困局
從2002年至今，燕郊開發樓盤超100多個，正在開發的20多個。樓市暴漲的背後也牽出了不少腐敗事件。
2016年，廊坊市通報的市紀委查處的8起頂風違紀的典型案例，其中有兩起村委會負責人接受開發商賄賂的案件，分別是：燕郊鎮諸葛店村村委會主任楊賀，在諸葛店村拆遷改造過程中向開發商索要巨額財物，涉案金額3600余萬元。高樓鎮雙營村黨支部書記翟景林，在雙營村土地流轉過程中，向投資公司索要財物，侵佔村集體土地流轉資金，涉案金額1080余萬元。
一位要求匿名的當地地產商說，這種“內容”高度一致的貪腐問題背後，深層原因往往只有一個，即地產無序開發。
燕郊的很多本土地產商一直熱衷建住宅樓專案。原因很簡單，房子不愁賣，利潤比其他專案豐厚。因此也使很多地產商為了拿地不惜一切代價。
來自國家發改委的消息，近日，國家發展改革委、工業和資訊化部、國土資源部、環境保護部、房屋和城鄉建設部、水利部、國家林業局七部門聯合印發《加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見》（以下簡稱《意見》）。
《意見》主要包括五個方面，重點是推進土地集約節約利用，嚴格產業準入管理，嚴控房地產開發建設，強化房地產市場管控，嚴控人口規模。
在京津冀一體化的推進下，環京樓市區域經濟的價值開始顯現，北京的諸多產業開始外溢到周邊區域。在眾多產業中，香河樓市尤為引人注目，像萬科、五礦等各大房企爭相進駐，本地房企也迎來發展利好，香河板塊似有了“兵家必爭之地”的勢頭。
記者瞭解到，未來通州與北三縣將加強跨界地區統一管控，統一規劃，實現“規劃一張圖”，共同開展生態紅線和城市開發邊界劃定工作，嚴控城市發展規模，加強生態廊道管控，並在城市副中心與中心城區、東部地區和北三縣之間建設大尺度綠色空間，防止連片發展，從而保證地區的生態安全與合理開發。
據悉，京津冀協同發展戰略深入推進，為破解“燕郊之囧”帶來契機，當地正採取系列措施緩解目前的城市運行壓力。交通方面，連接北京的潮白河大橋正在興建，102國道“瓶頸路”有望南移，軌道交通也有望成為緩解燕郊擁堵的新通道。教育方面，政府將在新建社區配建教育設施、招聘更多教師等方面做出努力。
未來，隨著北京行政機構外遷通州，燕郊等區域將與北京協同規劃、明確定位、協調管理，打造“產城融合”、宜居宜業的衛星城，有效服務於北京非首都功能疏解。在城市管理上超前規劃，真正實現京津冀協同發展。
要緩解北京“大城市病”和“燕郊困局”，需解決產業協同問題。北京相關產業真正疏解出來、龍頭企業外遷，才能帶動整個產業鏈外遷，將人口、就業機會等吸附在外遷地，實現“產城融合”，否則“河北居住、北京上班”的難題就不易破解。
一些規劃專家建議，未來京津冀有關區域宜打破各自為政、各自規劃的局面，京津冀城鎮群尤其是衛星城需有清晰明確定位，實現毗鄰區域“規劃一張圖”，在空間、產業、生態、交通等重要層面實現真正協同，切實消除壁壘。
(來源:《《小康》上旬》 2017年2月)
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