文．莊孟翰
去年底台灣房屋智庫公佈2016年房市代表字票選結果，第一名為「苦」字，原因是認為「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」，其次依序為「望」、「悶」等字，請問您對於這一份調查報告如何解讀？
就最近政府所公佈之各項數據，再衡諸市場實務現況，2017年景氣下跌趨勢將會愈來愈明顯，並且呈現「價跌量微增」格局，至於整體市場則是預售屋、新成屋與中古屋競價求售情況愈益明顯。另外，值得重視的是，現階段政府刻正積極興建十二萬戶社會住宅，其對原已飽和之市場衝擊不容小覷。
根據行政院主計總處最新公佈數據，台灣2016年經濟成長率僅1.4％，每人GDP為2萬2495美元；另根據二月初國發會所訂定的總體經濟目標，未來四年經濟成長率平均可達2.5％至3％，今年度則設定為2％至2.5％。此外，人均GDP為2.5萬至2.6萬美元，CPI年增率不超過2％，失業率為3.75％至3.82％。由此不難瞭解政府正卯足全力拚經濟的決心。
至於不動產開發業者則普遍認為在當前「錢多利率低」，加以台北市進階住宅房屋稅將漸趨合理化，且公告土地現值也已隨著景氣趨緩而調降，在壓抑政策不再，尤其法拍市場並未出現惡化跡象，如再衡諸首購需求依舊殷切。
另外，中國大陸2017年開始實施之「肥咖條款」，必將促使台商資金回流而有利於豪宅市場交易。此外，根據內政部最近公佈的一月六都買賣移轉棟數為1萬5656棟，較去年同期大幅增加37.5％。
因此，一般業者咸認最壞情況已過，買氣可望緩步回升。儘管相關業者普遍存在樂觀預期，惟如衡量當前整體政經情勢，則可就以下十二項觀察指標分別予以檢視：
一、2016年買賣移轉數量創二十五年新低，2017年走勢「價跌量微增」
最近四年之買賣移轉數量，已由2013年37萬1892棟，2014年32萬598棟，2015年29萬2550棟，逐年下降至2016年的24萬5396棟，而創下25年新低(1990年23萬6396棟，1991年28萬9503棟)，此一逐年遞減之情勢所顯示不僅是市場景氣尚未觸底，而只是長期低迷「U型」走勢的開始。至於「價跌量微增」之走勢則係小坪數、中低總價使然。
二、推案量將逐年縮減，俟銷售率50％以上才可能反轉復甦
就《住展雜誌》之北台灣預售與新成屋統計數據，推案金額由2013年之13467.06億元逐年下降至2016年之7956.49億元，並且銷售率亦由77.98％大幅降至30％，據此即可確知景氣尚未觸底。
至於一般市場研判，應是銷售率達到五成之後才可斷定景氣可能反轉復甦。
三、交屋潮屆臨，降價求售趨勢明顯
依附表一內政部所公佈統計資料，2014～2016年六都之使用執照合計20萬2657戶，如依平均銷售率50％推算，今後一、二年將會面臨10萬戶交屋潮。
其次，如就全台使用執照2014年8萬8863戶，2015年9萬6609戶，2016年8萬7993戶，合計27萬3465戶，依平均銷售率50％推算，今後一、二年將會面臨13.67萬戶交屋潮。
更值得關注的是，尚未售出的餘屋亦是影響景氣趨勢之一大變數。至於有些大社區依舊堅持不降價，則是著眼於已銷售完工部分之順利交屋，而非房市即將反轉復甦。
四、空屋餘屋去化壓力不容小覷
依附表二內政部所公佈統計資料，2014～2016年六都之建造執照合計21萬7544戶，如依平均銷售率50％推算，今後一、二年將會面臨10.87萬戶餘屋競價銷售壓力。
其次，如就全台建造執照2014年12萬1378戶，2015年10萬3755戶，2016年7萬376戶，合計29萬5509戶，依平均銷售率50％推算，今後一、二年將會面臨14.77萬戶待售餘屋，其後續衍生之預售與新成屋競價銷售壓力亦不容小覷。
五、重稅後遺癥持續發酵
對於爭議多時的進階住宅房屋稅加稅議題，台北市政府擬自今年七月開始鬆綁三大專案，除適用新制的房屋標準單價，將分六年緩漲，2017年房屋稅構造單價將先打七折。
此外，亦擬取消新屋加價專案，並將豪宅稅「1+路段率」改為「1+固定率120%」。惟就現階段之市場景氣，加以調整幅度不大，效果必定相當有限。
六、購屋者觀望態度愈來愈明顯
根據住展雜誌北台灣預售與新成屋統計數據，雖然去年推案金額僅7956.49億元，並且銷售率亦大幅降至30％，惟在未來二、三年大量空屋餘屋衝擊下，房價跌勢漸趨明朗，一般消費者大都會採取觀望態度，而導致去槓桿化之心態愈來愈明顯。
七、建商讓利趨勢未變
面對大量餘屋存量，建商除推出「結構工程零付款」、「成屋預售化」之促銷策略，最近則更出現10％甚至免自備款或保固二十五年案例；此外，已有愈來愈多的新成屋建案附贈停車位、裝潢、家電、稅費等，其間所顯示之景氣動向至為明顯。
八、代銷業仍以純企劃為主
2013年北台灣預售個案銷售率仍高達78％，及至2014年驟降至43％，2015年與2016年約僅30％，導致代銷業者只能以純企劃取代包銷，此一代銷業與建商三年來之合作方式至今依舊沒有改變，因此，可以預見2017年仍然是景氣低迷的一年。
九、房仲業績依舊難有起色
這一波景氣驟降，首當其衝應是2015年房仲業者關店數量高達一千三百家，其後則因交易驟減而陸續出現區域型房仲關店潮，及至今日，此一情勢依舊未見好轉。
十、首購為主，小坪數、中低總價產品當道
景氣每況愈下的過程，最明顯的徵兆便是大坪數、高總價產品銷售遲滯，代之而起的就是小坪數、中低總價的產品當道，其原因在於主管機關所營造之「自住輕稅」政策使然；而這一波谷底盤整期會拉長之主要原因即在於進階住宅重稅所致。
十一、蛋殼區、郊區、重劃區超額供給，導致房價重挫
自2014年景氣漸趨衰退以來，即使台北市精華區房價已明顯趨跌，可預見未來各地的蛋殼區、郊區或重劃區，都會在空屋餘屋累增情勢下，繼續呈現下跌趨勢。
十二、豪宅受中國「肥咖條款」影響不大
2016年底美國聯準會(Fed)宣佈升息，一般預期未來將會緩步升息，再加上國際政經情勢變數，可能促使外流資金回流。
此外，中國大陸自今年實施「肥咖條款」之後，亦將會有更多台商將資金匯回購屋置產，惟截至目前為止，雖已出現零星個案，但對整體房市而言，除非國內富人也爭相競購，否則不必擔心豪宅風潮那麼快就捲土重來。
由以上之分析，不動產業者對於2017年房市景氣「苦盡甘來」之期盼恐將落空，因此，當前最佳營運策略應是儘速出清餘屋。
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(來源:《理財周刊》 859期)
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