【文/惟馨週報】
政院祭出誘因拼老屋更新，建商額首稱慶、營建類股歡聲雷動，不過，還未在市場上看到議題發酵。現階段房市多仍靠區域客撐盤，價格因素則還是成交緩慢的關鍵。再看財政部統計更可知，台灣房市的問題，其實在分配面…
上週國內仍舊籠罩在焦躁不安的社會氣氛中；在民法修訂(同婚)話題及興航風暴都持續延燒，此外，之前爭論不休仍無共識的勞基法修訂(一例一休)，原訂上週五正式排入立院議程，但議場外勞團集結抗議，更一度爆發激烈衝突，使得該法修訂因而延期至本週二。
拼老屋改建 政府趕祭誘因
至於與房市直接相關的老屋更新，政府效率則高到令人咋舌；小英兩週前才裁示政院研擬政策誘因，兩週後初步方案就出爐，主要包含持有稅減免、提供適度融資及容積獎勵。對此，建商當然拍手叫好，畢竟小英拼的其實不是都市更新，而是老屋重(改)建及其背後商機。
平心而論，有立即性公安危險的老舊房屋，確實應該加速改建，但仍不宜給予這種齊頭式的容積獎勵。過去都更條例年代已證明，這樣的做法終究失敗，服膺公共利益，才是推動都市更新的適當出發點；就算容積獎勵，也需有增進公眾利益的對價關係，更不能逾越原本的都市計畫規範。
老屋重建話題正熱，但顯然要看到議題在市場上發酵，或許還要一段時間。現階段交易量還是處於低點，原因則仍是讓利個案不多或降價幅度不夠，剛性需求客戶無力或不願追高，因此形成有詢問、但成交遲緩的狀態。
板橋房市 有舊案賣新案價
就以重案區之一新北市板橋來說，稍早江翠推案打4字頭單價，但其他區段個案多仍堅守價格。「新板圖」要賣6字頭以上算高，但區段(莊敬路巷內)近期少有推案，因此銷況還不差，以43坪三房反應最佳。另一順銷案例則就是靠相對低價，是將地上使用權年限切割銷售的「昇陽寓見」，等於可用低於500萬總價買兩房；該案目前對外主打二期「光環時代」，不過實際上是同案。
近期本區還出現相當特殊的案例，那就是96年就推出銷售(成屋)的「家麒文化」，最近再推出保留戶，案名另加「A+」；坪數52-82坪；重點是開價仍高達62萬/坪，可說是中古屋(屋齡近十年)卻賣新房價格。對照組則是前期指標案「寶佳臻峰」，稍早重新進場賣餘屋，價格據悉下修到5字頭。
板橋之後還有不少前期案會重推銷售(餘屋)，未來新供給也不少，主要還是集中江翠北側重劃區。該區除了近尾聲的「江翠ONE」及銷售中的「聯上涵翠」外，明年將有立信、國泰、華固、中悅及新潤等業者推出新案，多仍會以4字頭單價為號召，不過有河景(大漢溪)或位置較佳者，則仍會開出相對高單價。
新店安坑大案 農曆年進場
再看到新店，安坑市區個案價格也稍有鬆動，成交行情從稍早4字頭降到35萬/坪左右，銷況也算平順；安祥路「伴山別墅」目前主推二期並打1500萬廣告戶(大樓65坪)，一期則預計成屋後，約明年農曆年前後重啟強銷。
其他有降價的案例，還有安忠路巷內「合唐儷賞」，開價從40-45萬/坪降至35-40萬/坪，安康路一段「水美の安康」打1058萬廣告戶，折合單價32.5萬/坪，安興路「敦南花園別墅」總價則從5000萬降到4688萬。
強銷中指標案「勝旺有境」旁的郃陽安光路案，則預計農曆年公開；該案總銷達100億，規劃二到四房共566戶(坪數未定)，基地為工業區變更地目。另外，安康路三段「晶喜」附近，也將有新案「安泰華廈」推出。
桃園房價鬆動 銷售尚稱平穩
接著來到桃市桃園區；當地後站地區不少個案價格都有鬆動，反應都轉佳。近延平國小「美樂地」成交從25降到23萬/坪，工業宅「銘大臻品苑」原本要賣19萬/坪以上，現在下修至14-18萬/坪，銷售反應都有見好轉。訴求近火車站及未來(綠線)捷運站的「擎天匯」則交屋中，因此價格未降，現場仍稱成交要35萬/坪以上。
至於大有地區，因為稍早出現1字頭個案，因此客戶認知拉低，儘管多數綫上個案價格也稍下修，但成交速度不快；如大業路巷內新案「十悅」，開價26萬/坪算是符合目前行情，不過客戶都出1字頭，因此難成交。「十」案規劃單層單戶53坪共7戶(頂樓為樓中樓，一樓店面保留)。
本區另一新案為透天產品，基地近當地寶山市場，案名「布爾喬亞」，訴求可當店面，建坪95-105坪，總價3888萬起，預計年底交屋。附近推同型產品的「耀捷禾苑2」，總價則高達5688萬起。
八德擴大特區 銷售速度仍慢
重案區八德擴大特區，近期來人量雖不多，但尚稱穩定，只是成交緩慢，主要還是卡在價格認知問題；寶佳機構個案目前成交約15-17萬，如再加計車位，客戶認知價格更低到14萬一坪，因此現在看屋客出價頂多是14萬/坪，故儘管其他建商個案價格也有鬆動，但成交仍緩慢。綫上個案銷售期動輒三年以上，算是稀鬆平常。
該區內前期指標案包含「皇翔百老匯」、「新潤御豐莊園」，最近則都推出低自備及公司無息貸款促銷，開價也都略降；其中新潤案還有約80戶可售，預計明年三或四月交屋。
區域最新案則為特區外，往大溪方向福樂街(未來門牌會掛介壽路)，基地屬乙種鄉村建地的「御․福樂」，規劃30-38坪三房共40戶，開價18-19萬/坪：基地旁為陸軍營區宿舍，主打自備68萬起。
本文摘自2016年12月6日出刊之《惟馨週報》1004期一週房櫥單元，同期內容除本文外，並有「都更利多拉不動房市 11月住展風向球亮藍燈」、「市場人氣持穩 銷況突破 廣告量續縮」等，更多內容請參閱《惟馨週報》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
(來源:《惟馨週報》 1004期)
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