【文/惟馨週報】
稍早央行四度降息半碼，房貸負擔減輕，但也舒緩建商融資壓力。結果正如住展雜誌觀察發現，最近堅守價格，甚至調高價格的案例增多；但買方價格認知仍沒有拉高，這當然使得成交速度又見減緩…
BREXIT風暴再起！上週傳出義大利銀行壞帳率提高，加上巴黎銀行發佈報告，直指外界低估英國量化寬鬆走向，導致英鎊可能高估；結果引發全球股匯市新一波震盪，國內外甚至都出現『股匯期』三殺的情況。
回到國內，經濟展望也還是相當嚴峻，頗有颱風進犯前夕，風雨欲來的氣氛。首先，商研院發佈第二季商業服務業景氣展望指出，陸客不來、出口不振加上brexit三大利空，已使第二季旺季不旺，接著影響可能還會持續。
降息效應起 賣方堅守價格
經濟不振，當然影響房市買氣；或許最近唯一的好消息，是央行六月底決議降息。然而房貸負擔雖稍減輕，但建商融資壓力也因此再降低，進而不願再讓利求售。住展雜誌近日市調就發現，最近堅守價格，甚或反向調漲的案例有增加趨勢。
就拿北市高單價區中正區來說，目前就呈現區內個案價格堅持不放的情況，導致銷售狀況遲緩。例外則是強銷中的「162EAST」及「上京棧」。
「162」案位忠孝東路一段華山市場旁，雖近捷運站，但對面是善導寺，因此成交以區域客為主，產品則為16、28及32坪規劃。「上」案則位居博愛特區，18戶可售，坪數17-59坪共10種type，因此部分格局採光不佳。上述兩案雖有明顯缺點，但由於同區段近期鮮少推案，加上總價夠低，因此詢問度都不錯。
至於中正區其他區塊，市況則稍平淡。仁愛路二段「正文仁愛」目前還在施作二工，質感未顯現，因此銷售不積極，同代銷「仁愛東里」反應不理想，稍早已先撤場。古亭站周遭個案相當集中，但因為和一路之隔的大安區(師大本部)區塊無明顯價差，在門牌效應作祟下，成交狀況也不大理想，不過個案價格還是相當堅持。
如重新進場，位廈門街的「中正晏京」目前開價97萬/坪已比預售時低(預售開價120萬/坪)，但欲成交85萬/坪，仍比現階段周邊行情高不少，附近稍早個案成交價多在7字頭。「中」案還有20戶可售，以60、70坪為主，另訴求隔震建材。
2字頭退場 五股銷況走緩
接著看到五股，先前茂德個案打2字頭促銷，曾帶動一股買氣，但最近已嘎然而止，因為該體系旗下個案，現在都恢復3字頭價格(成交)；另外，當地個案指稱板橋「江翠ONE」吸走不少投資客，短時間內也對本區人氣稍有影響。或因如此，近期本區少有新案；不過102年初預售指標案「全坤尊峰」，據悉稍後將推出地主戶銷售，詳細坪數未知，量體則有約近百戶。
回來看洲子洋綫上個案，重新調高到3字頭的茂德體系個案如「伯爵花園」，來人最多時仍有20組/週，但客戶認知仍在2字頭。同期也打2字頭的「御璽」，因為實際成交2字頭的為低樓層或鄰廟戶，加上前來客戶多要購買中小坪數，但本案坪數稍大，因此反應不如預期。該案之後將不再主打價格，可能改攻品牌路線。
其他個案動態，「幸福之星」還有近30戶餘屋待售，多剩51坪大坪數，開價降到32萬/坪(預售開價34-38萬/坪)，惟成交仍堅持29萬/坪，店面開價也從80萬/坪降到50萬/坪。「九揚薩爾茲堡」要到108年才交屋，目前打出訂簽5%及工程期輕鬆付款訴求，效果還不錯，「光盛馥玉」則打29.7萬/坪廣告價並送家具。
龜山房市 仍低單價當道
接著來龜山。先看新市鎮長庚醫院生活圈，目前買賣雙方價格認知落差仍在一成以上，故賣方成交設定25萬/坪以上者，銷售明顯較慢。「長庚特區」仍是唯一銷售平順者，客戶實際認知價約在20萬/坪出頭。
或為延續平順銷況，寶佳在同區大崗國小附近再推新案「協和品學」，共蓋3棟建物，產品為27-44坪二、三房，開價和「長」案差不多，落在24-25萬/坪。另傳商業區案「鳳凰匯」開價下修，從38萬/坪以上修到31萬/坪，惟現場並未證實。
舊市區方面，綫上個案相當少，目前僅楓樹坑地區大樓案「寓居」量體較大，但由於是預售，在地客接受度低，因此短期內仍以消化前期「藏毓」餘屋為主。此外，市區舊案「法奇朵」稍晚將重推，更名為「幸福時代」。
本文摘自2016年7月12日出刊之《惟馨週報》983期媒體觀察單元，同期內容除本文外，並有「不驚行情歹！2016上半年推案量 挺住4千億大關」、「颱風進犯業者抽稿 上週房市廣告量近腰斬」等，更多內容請參閱《惟馨週報》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
(來源:《惟馨週報》 983期)
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