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新案陸續進場中 各地市況冷熱差異大

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【文/惟馨週報】

天氣漸漸轉熱、時序入夏,部分區域新案終於陸續推出;撇開價格因素,基於新鮮感,各區新案詢問度還是不錯。不過部分地區缺乏新案造勢,形成市況冷熱落差頗大的狀況…

新案陸續進場中 各地市況冷熱差異大

最近這一年多來,『降價』儼然成為房地產市場順銷的代名詞;票房毒藥,則非『地上權』莫屬。近期官方釋出的地上權標售案總乏人問津,地上(使用)權案也頻傳狀況;由於地租飆漲加上房價下修,當初看中低價出手的買方,如今反而吃不消。像是預售時宣稱賣得嚇嚇叫的文山區「華固新天地」,就爆發買方集體控訴建商(華固)的情況。

說起地上使用權案,板橋也有案例,為鄰近光復國中小的「昇陽寓見」;之前靠著低總價480萬,折合單價不到18萬/坪(使用年限再切割為25年),因此反應不錯,但之後仍有可能受到上述新聞事件影響。

板橋江翠北側 新案陸續啟動

不過,最近真正影響板橋各區個案銷售的,實是上月底開放選戶的江翠北側重劃區最新案,近當地四三五藝文園區的「新潤青峰」,原因是該案年初推出的『青年優購專案』戶別,價格不到41萬/坪,最近不少其他個案客戶因而比照出價40萬/坪,銷售自然受到影響。

該案青年優購戶限定二到五樓戶別,實價開價40.6萬/坪起(無議價空間且為均一價),五樓以上開價則為45-50萬/坪;產品規劃則為20-37坪二、三房共327戶(一樓規劃店面)。上月底該案開放預約客戶選戶,由於優購戶屬均一價且無樓層或平面價差,還有自備1成方案,因此造成排隊風潮,希望能先選到較佳戶別。

同區臨近大漢橋頭,前期指標舊案「巨蛋」旁,則將有去年熱銷的「江翠ONE」後續推案「江翠1號」推出,預計最快本月中或底公開。該案規劃17-35坪二、三房共284戶,面北戶別訴求景觀(大漢溪),開價52-55萬/坪,無景觀戶則為45-48萬/坪,全案都登記住宅(前一期有部分為事務所)。至於「江翠ONE」附近立信建設新案,案名已曝光,為「雙江翠」,總銷超過40億,全案皆登記住宅,規劃25-40坪二加一至三房。

其他區域方面,三民路「歐英萬」為舊案「榮耀經典」更名重推,開價仍為63萬/坪,估計實際成交要5字頭。該案主要優勢是公設比僅26%,不過受限於基地形勢,導致多規劃機械車位,則是最大抗性。

央北重劃區 新店未來亮點

相較於板橋新案多、市況熱鬧,新店市區則顯得乏善可陳;目前綫上幾乎都還是舊案,因此市況有些平淡。銷售上還是以相對低單低總價產品稍好;以大坪林站附近來說,賣5字頭的「雙捷WIN」反應就比堅持賣6字頭的「大坪林雙子星」好許多。

和市區相比,屬低單區的圓潭地區,銷售狀況也相對平順些;如「美麗國2」、「青潭湛」等,都靠著2字頭成交價,維持穩定的銷況。同區高價透天案「觀嵐」因為降價,最近也有銷售成績。

儘管上半年新店市區市況普普,不過下半年後也可望再起爐灶,原因則是中央新村北側重劃區可望啟動。據瞭解,該區首案將由宏普建設拔頭籌,最快年底前推出。另一值得關注的未來大案,則是冠德建設的新店區公所公辦都更案。

康橋學校招生 林口透天加溫

至於機場捷運通車後,市況並未明顯回溫的林口,最近透天推案區銷況意外好轉,原因是區內康橋雙語學校已動工並啟動招生(預計下學年度正式授課);該區綫上唯一大樓案「泓昇WIN」,更因為一樓設為該校說明會場地,因此詢問度大幅提升。該區東明路之後將有薇閣推出「薇閣雲鼎」,規劃三樓半獨棟別墅,建坪146坪起跳,總價6千萬以上,折合單價將超過4字頭。

南勢地區則有前期指標案「森聯美麗莊園」重推,還有60多戶可售,坪數23-44坪,開價同預售時期,仍為33-38萬/坪;預售期間開價已是區域高檔,目前區域行情多落在2字頭,更顯本案開價之高。

森聯案現場表示,農曆年後就在潛銷,宣稱至今已售出10餘戶,另祭出低自備75萬;不過不足者非公司貸,而是信用貸款,和一般訴求低自備的個案略有不同。

鶯歌尖山稍佳 五股變化不大

再看到鶯歌,因為價格因素,呈現各區市況銷況差異頗大的情形;目前成交行情下修到1字頭(約18萬/坪)的尖山地區,銷售狀況最順,市區不少客戶拿尖山的1字頭價來殺價,但綫上個案成交多要25萬/坪以上,使得銷售速度非常緩慢。

不過可能是大環境因素使然,最近尖山地區市況也稍有轉淡,客源主要還是區域客,不過比例不算太高,為五到七成;另有來自土城、中和甚至板橋的消費者,合計比例高達三到五成,顯見高價推擠效應仍在持續中。

區域最新案為尖山地區國中街、高職東街口的「慕嵐」,規劃31-41坪二、三房共98戶,開價23萬/坪,另主打訂簽10萬。同區舊案更名重推的「合嘉易居邦」,則將外接待由陶博館旁遷到尖山路上店面銷售。

五股近期市況則變化不大,仍是區域客為主,加上少量蘆洲、三重客源。個案動態方面,「全坤雲峰」現場表示外傳該案成交2字頭,是稍早售出之地主戶,建商戶別還是要賣3字頭,「勝華青逸」交屋期則延到九月(最快)。

區域最新案為「宏筑」將完工,不過要到明年中才能交屋,規劃17-38坪一到三房,開價32-36萬/坪,不過區段目前舊案成交都在2字頭,目前打出廣告戶598萬(含裝潢傢俱)。五福路「森詠」則為舊案「聿品之丘」更名重推,產品為26-80坪二到四房,還有約24戶可售,訴求山坡景觀,開價達32萬/坪。

本文摘自2017年6月13日出刊之《惟馨週報》1031期一週房櫥單元,同期內容除本文外,並有「廣積糧、緩推案 大台北供給量連四年緊縮」、「午後雷雨挫人氣 廣告量仍逆勢增近五成」等,更多內容請參閱《惟馨週報》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 謝謝!

 

(來源:《惟馨週報》 1031期)
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