文．洪寶山
理財我最大
「有土斯有財」是自古以來華人的理財觀念，無論房價如何高漲，購屋置產仍是多數人一輩子的夢想。尤其近年來銀行存款利率低落，年金制度即將調整，如果只是靠銀行存款或期待政府政策，老年生活恐怕無法獲得保障。但在數家銀行相繼推出「以房養老」後，年輕時縮衣節食買下的房子，現在可以拿來向銀行貸款，讓老年生活無後顧之憂，如果房產增值也能為自己賺得一筆財富，可見「有土斯有財」的觀念雖然傳統，但還是有其流傳千年不滅的道理。
可是現在房價如此之高，台灣的薪資水準又跟不上物價漲幅，年輕人連過日子都愈來愈難了，更何況是買房，如此一來老年後又如何能夠「以房養老」呢？創世紀不動產教育訓練中心創辦人林宏澔說，年輕人千萬不要光是抱怨低薪或政府政策沒有照顧年輕人，而是要努力創造自己的價值，有了價值之後才能跟雇主談更好的酬勞，惜才的雇主多半願意給予相對應的報酬，即使雇主不願意付出更多，只要有能力，就可以向外尋求更好的工作機會，如果只知道抱怨，是無法改變人生的。
土地買賣 不再高不可攀
有了穩定收入後就可以進行穩健的投資理財，替自己累積買房的第一桶金。林宏澔建議年輕人第一次買房一定要量力而為，剛開始可以買遠一點、小坪數的房子，將來有能力再換大房子。民國八十六年林宏澔剛結婚時，買的是板橋江子翠十四坪、總價三百萬的房子。到了民國九十二年，夫妻倆的收入增加，當時正值SARS期間，房價相對處於低點，於是將房子換到台北市大安區的公寓。後來房價上漲，林宏澔向銀行增貸，於是有了資金可以投資房地產及土地，為自己累積更大的財富。
林宏澔創辦的「創世紀不動產教育訓練中心」主要教授土地及不動產的相關知識與技術，內容包括法律、信託、共有土地、都市更新等等，成立八年以來，培訓的學生超過上萬人，80％上市建設公司都是他的客戶，最近林宏澔更將教學精華集結成冊，出版了新作《賺大錢靠土地》，要讓更多人知道如何靠投資土地為自己創造財富。
林宏澔說，房地產的投資機會很多，雖然大部分的土地總價動輒上億或數十億，一般投資人不可能介入，但其實還是有很多總價二～三千萬的土地是一般投資人可以考慮的，例如農地和中南部的土地，就要看投資人有沒有這方面的訊息和知識。
投資持份土地眉角多
林宏澔表示，目前台北市的土地投資機會相對較少，但投資人可以考慮投資持份土地，就是只購買部分土地，與其他持份人共同持有該筆土地。林宏澔指出，目前市場上有一群人專門從事持份土地的獲利，在購買持份土地後，依據土地法第三十四條之一與其他持份人談判共有土地的處理問題，如果談不攏就可以提出共有土地之訴，經過強制執行之後，能夠將當初以低於市價許多買進的持份土地以較高的價錢處分掉，因而獲得一筆利潤。
此外，也有一些人將目標放在都更屋的投資上，為此林宏澔特別在他新書的第三篇專門討論都市更新的議題。林宏澔說，經過都更後房價上漲二至三倍是常有的事，許多人就是靠著都更致富。都更的商機除了在都更屋外，土地的都更也是可以留意的方向，例如台北市的士林科技園區以及新北市新店區的央北重劃區等等，他建議投資人可以留意規劃有捷運站的重劃區，投資這類具有題材性的重劃區風險相對較低。不過，有許多都更案一拖就是數年甚至數十年，投資人要如何避免投資回收遙遙無期呢？
都市更新有四部曲，包括：都市更新劃定、都市更新概要階段、都市更新事業計畫、都市更新權利變換。林宏澔表示，投資都更一定要弄清楚投資標的目前是處於哪一個階段，才能將風險降到最低。如果投資標的是在劃定階段，那麼要走到權利變更階段還需要很長的時間，但如果是處於事業計畫階段，那麼成功的機會指日可待。此外，政府的態度也跟都更是否能成功有很大的關係，以台北市來說，柯市長在都更方面就有比較多的強勢作為，例如強制執行代拆等等。
對建商和地主 都更比合建更有利
許多都更案無法執行都是因為卡在少數住戶的不同意而使整個計畫停滯，甚至一拖數十年。但是根據都市更新條例規定，只要80％住戶同意就可以進行都更，不可以因為少數住戶而影響多數住戶的權益，依法政府是有公權力請警察來執行代拆的。
但在2012年士林文林苑都更案中，政府強制拆除王姓住戶的房屋引發一連串社會運動後，全台都更案都處於停擺狀態，直到2014年五月，王姓住戶經過十次訴訟並敗訴，同時在建商求償高額賠償金的壓力下終於與建商達成和解，文林苑已於2016年九月完工交屋，而台北市政府近來也有較多強制代拆的行動。
究竟是都更好還是合建好，關於這個問題林宏澔解釋，都更其實就是由建商來幫住戶蓋房子，透過都市更新的方式把舊房子變成新房子，除非住戶自行籌組管委會自辦都更，否則多數都更案都屬於與建商合建的都更。至於是都更還是單純的合建，要看是否透過都市更新條例而定。都更是透過都市更新條例來進行改建，可享有容積獎勵、代拆權力等等，且只要有80％住戶同意就可以進行，合建則需要所有住戶同意才可以進行。比起合建，都更對建商和地主來說都有更多的好處。
確認容積率 再進行都更條件談判
許多建商看中都更的利益紛紛投入，林宏澔提醒住戶，在接觸都更建商時，首先要瞭解其背景，包括過去蓋房子的經驗與品質、在業界的口碑、過去推案量，以及執行過哪些都更案等等。在確認建商背景沒有問題後，就要留意合約內容，如果合約內容將彼此關係綁死，住戶就要特別當心，以免未來都更執行不順利時無權更換建商。其次是合約書中關於各項稅金及都更獎勵的分擔及分配方式，以及透過都更而得到的額外獎勵原住戶是否有權分配等等，都是需要注意的專案。
在進行都更條件的談判前，住戶需要先知道自己擁有土地的容積率，因為容積率決定了土地的價值。此外，還要查看針對這塊土地是否有其他的使用管制規定，比如停車位的設置比例、開挖率，以及是否有其他的獎勵專案等等。
關於都市更新的相關資訊，林宏澔建議可以到各地方政府的都市更新處或都發局網站查詢，而關於土地價值的計算方式，在他的新作《賺大錢靠土地》中也提供了三個計算公式供投資人參考。或者投資人可以選擇參加林宏澔的培訓班，讓自己成為一位都市更新投資專家。
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(來源:《理財周刊》 876期)
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