“2016中國居住小康指數”調查顯示，71.5%的受訪者對“以房養老”擁有認知，“以房養老”這一新概念牽動了很多老年人及其家人的心，但能否真的打動他們，依舊是一個疑問
文｜《小康》雜誌中國全面小康研究中心 於靖園
“一個月有近兩萬元的養老金，房子還能一直住下去，這比租出去還划算。”
今年70歲的北京老人李明珠在自己居住的社區樓下參與老年活動時，和自己的鄰居們說道。
李明珠是新華通訊社的退休老幹部，在這一片新華社員工的家屬區，她是老人群體裡對理財、保險、金融類產品消息最靈通的一位元。
“划算”的養老新產品
李明珠所提到的“划算的產品”，是幸福人壽保險推出的“以房養老”產品，房來寶。
房來寶的全稱是房來寶老年人房屋反向抵押養老保險。擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司後，可繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按照約定條件領取養老保險金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用於償付養老保險相關費用。
按照測算，以70週歲的老年人為例，房屋價值為500萬元的情況下，扣除延期年金保費和保單管理費，每月老人拿到手的養老金約為18500元。
這一產品對投保老年人設置了年齡限制，60週歲至85週歲。由於這一產品與普通的人身險產品相比較為複雜，設置的猶豫期較長，為30天(普通產品猶豫期為10天)，也就是說老年人投保後30天內退保，自身權益不受損失。
向來敏感的李明珠嗅到了這款產品的與眾不同。確實，它是國內第一個正式的“以房養老”保險產品。
那麼，何為以房養老呢？
“以房養老，就是依據擁有資源在自己一生優化配置的理論，利用房屋壽命週期和老年住戶生存余命的差異，對擁有的巨大房產資源，尤其是人們死亡後房屋尚餘存的價值，通過一定的金融或非金融機制以提前套現變現，實現價值上的流動，為其退休養老期間建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。”對以房養老有多年研究的浙江大學經濟學院教授柴效武對《小康》記者說道。
這種新興的養老理念，是將人們大都擁有的房屋與晚年生活必須考慮的養老保障通過構思精妙的金融保險機制連結後形成的產物。反向抵押貸款則是金融保險機構基於以房養老理念而創辦的一種新型金融產品，銀行開辦這一產品可稱為“倒按揭”；保險部門開辦這一業務則可稱為“房產養老壽險”或“老年人住宅反向抵押養老壽險”。
通俗來講就是，老人把自己的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，評估後獲得一筆錢，由金融機構按月發放給老人用於養老，讓其生活得更有品質，去世後房子歸金融機構處理。如果去世得早，房子歸金融機構，但剩餘的錢會給老人指定的繼承人。
反向按揭源於西方
其實，以房養老模式雖然在國內仍是一個新鮮事物，但是在西方社會，它早已發展成為一個成熟的社會、金融產品。
“以房養老”是西方發達國家常見的一種養老模式，指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。在各國特色不同的以房養老實踐中，反向抵押貸款（也稱反向按揭）最受歡迎，也使用最多。
反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的房屋，並允許他們有生之年仍免費租住該房屋，待老年人過世後再收回該房屋。
反向按揭發展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六七十年代美國就開始出現了房屋反向抵押貸款，貸款產品種類也較多，定期年金、房屋使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。
隨著社會養老保障壓力增大，美國政府開始關注房屋反向抵押貸款，並通過了《1987國家房屋法案》，按照法案規定，聯邦住宅和城市開發部聯合設計開發了房屋權益轉換抵押貸款。此後，房屋反向抵押貸款在美國大規模推廣，並有公共保險部門提供的保險。房屋反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國房屋反向抵押貸款市場的初步發展。
21世紀初，美國房屋反向抵押貸款市場高速發展。根據美國房屋反向抵押貸款協會的一份資料,美國參加房屋反向抵押貸款的金融機構從90年代的不到200個，擴增為2005年的1300多個，並且數量呈現不斷上升的趨勢。此後，2007年一年發放的房屋權益轉換抵押貸款已達到107388份，而在2003年這一數目還不足7000份。整個房屋反向抵押貸款有了突飛猛進的發展。
人口老齡化已經成為一個全球的現象。對任何一個國家與地區來講，養老保障都將是一項重大挑戰。柴效武總結了中國老齡化的特點：老齡人口規模大、佔據總人口比例高，老齡化速度增長快。國家前財政部長項懷誠在出席香港公開大學舉辦的有關區域經濟融合的研討會時表示，中國人口的老齡化速度將會大大高於世界平均水準。2000年，全球和中國60歲以上人口的比例均為10％左右，二者大體相當；到2030年，這個比例則分別是16%和24.5%，中國人口老齡化的速度比其他國家要快得多。
人口預期壽命的大幅提高，固然是經濟發展、科技進步、生活水準提高的必然結果，但老年人口增長過快，養老負擔過重，步入老齡化社會的速度過猛，再加上獨生子女政策負面效應的日益顯現，未富先老的特殊國情，使得養老問題在我國日益突出，人口老齡化危機愈益嚴重。而未富先老、養老資源嚴重短缺、養老保障制度不健全等，也使消化這一老齡化危機面對多重困境，有的城市的個人養老金帳戶已處於“空賬運行”狀態。“因此，通過以房養老，就可以使老年人有一筆持續穩定的固定收入來改善晚年生活，彌補社會養老和家庭養老的不足。”柴效武說道。
其實，早在2004年，柴效武就提出“60歲前人養房，60歲後房養人”的觀點，當時引起了很大的社會反響，隨著老齡化社會的到來，“以房養老”觀點越來越被社會民眾所接受。
2013年9月13日，中國政府網全文公佈了由國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出“開展老年人房屋反向抵押養老保險試點”。
2014年6月23日，中國保監會發佈了《中國保監會關於開展老年人房屋反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人房屋反向抵押養老保險。“這標誌著以倒按揭為形式的以房養老在我國正式推出。”柴效武說道。
今年3月31日，國家發改委公佈 《關於2016年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出將推進房屋反向抵押養老保險試點。中國保監會表示，今年要在四個試點城市的基礎上，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規範、當地政府支援的城市和地區納入試點範圍。
“以房養老是一種新型的養老理念，倒按揭則只是以房養老理念指導之下的一種具體操作工具。以房養老的具體操作方法有三十種，倒按揭只是其中的一種，而且是風險最大、關聯面最多、操作事項最為複雜的一種。國務院和央行、保監會、發改委提出的老年人房屋反向抵押養老保險，都是倒按揭的新提法。”柴效武說道。
多少人願為“以房養老”埋單？
在政策出臺後，越來越多的人瞭解到“以房養老”概念，“2016中國居住小康指數”調查顯示，71.5%的受訪者對“以房養老”擁有認知。“以房養老”這一新概念牽動了很多老年人及其家人的心，但能否真的打動他們，依舊是一個疑問。
來自幸福人壽的最新資料顯示，從2015年3月產品獲批到2016年4月底，幸福人壽“房來寶”簽訂投保意向書的客戶有58戶，77人。其中32戶家庭已順利領取保險金，月領保險金以5000－10000元居多，平均月領保險金8000元，最高的是上海一位元客戶，每月可領取19000元。
可是，“77人”這個數位，在2015年資料統計60歲人口已達到2.16億的中國，實在是滄海一粟。
不僅客戶鮮有問津，保險公司對此也並不熱情，國內四大保險公司均沒有立即推出相關產品。
太平保險公司的金融理財規劃師蘇晨告訴《小康》記者，在他的76位元客戶中，只有一位元客戶向他諮詢以房養老的方式。這個客戶今年55歲，在北京擁有四套房產，準備用一套房以房養老，其他的留給自己的子女。
其他的客戶大多諮詢的都是太平保險新出的養老社區產品。包括李明珠的鄰居，已經邁入80歲的代子君，她寧願每年花十萬元購買太平保險的養老保險，以獲得養老社區的優先入住權，也不願意考慮每個月可以得到近兩萬元的以房養老保險產品。
為何推廣會遇冷？幸福人壽相關負責人表示，由於以房養老業務較為複雜，目前公眾對以房養老理念還沒有充分理解。
此外，業界普遍認為，由於中國人的傳統思想根深蒂固，傳統的養兒防老觀念和房屋觀念影響深遠，以房養老突破了傳統觀念，大家對它的瞭解和接受需要一個過程。而且，房子歷來作為家庭財產傳續，如果抵押給銀行，將來子女就繼承不了，所以阻力很大。
“2016中國居住小康指數”調查顯示，58.5%的受訪者表示老了之後的房產會留給後代， 32.1%的受訪者會考慮抵押以房養老。而當受訪者被問到最合理的養老形式時，有35.2%的人選擇了子女養老，28.5%的人選擇了養老院養老，只有18.9%的人選擇了以房養老。
“事實上，老年人用自己的房子為自己養老，無論是產權出售置換、使用權出租流轉、空間場所轉移、住宅功能轉換、住宅價值抵押、出售、按揭乃至倒按揭，等等，只要能夠達到用房子養老的目的，就是可行的，應予以宣導。”柴效武表示，在價值多元化的社會，老百姓的住宅、養老、經濟和觀念等各方面狀況都有較大差異。政府需要為老百姓的多元化養老保障和養老服務搭建好平臺，給予財稅、金融、土地等多項政策優惠，協調處置好多方面的權責利關係，鼓勵養老制度與觀念的創新，而非限制於某一種舶來品上。
經多年研究，柴效武發現美國的倒按揭業務自上世紀八十年代推出後，也經歷了魚目混珠、慘澹經營的局面，一直到九十年代美聯邦政府的“大棒加胡蘿蔔”政策推出後，才有了飛躍式的翻番增長。最近多年來，每年新加入倒按揭團隊的老年人都達到十萬人之多。南韓於數年前推出倒按揭業務後，政府給予極大的政策優惠，一年多的時間裡，參與客戶達到四五萬人之多，備受社會的好評。
雖然以房養老在國內遇冷，但是李明珠堅信自己的眼光是長遠的，2016年五一節期間，已經決定購買幸福人壽“房來寶”產品的李明珠拿出比以往多一倍的錢去夏威夷遊玩了十天。“等辦理了以房養老，只需要兩個月我就可以從保險公司得到這筆花費的錢，生活品質肯定會更上一層樓。”李明珠說道。
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您認為以房養老是否可靠？
不清楚，待觀望 39.8%
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不可靠 27.1%
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對於房產，您老了之後會怎麼處理？
留給後代 58.5%
抵押以房養老 32.1%
售賣變現 9.4%
(來源:《《小康》上旬》 2016年6月)
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