【文/惟馨週報】
美國一如預期升息，利率及資金變動將成後市變數。不過目前市場氣氛好轉下，業者推案轉為積極，預料在供給續增下，競爭將更激烈，加上目前已是買方市場，一場價格大戰，可說是一觸即發…
一如先前外界預期，上週美國FED決議升息1碼，加上荷蘭大選挺歐盟派勝出，金融市場猶如吃了顆定心丸，台股也應聲大漲。
FED升息1碼 老屋條例初審
攸關地產發展後勢的老屋重建條例，上週則在立院初審通過，不過內容稍有更動；有關容積獎勵部分大致不變，不過另加碼條例實施三年內提重建計畫，再多給10%。至於不移轉享房屋稅優惠，則從原設之終身減為12年。
另外，上週一台北市府則舉辦第二場居住正義論壇，會中宣告將推分級制租金補貼及釋出包租代管試辦名額100戶；不過討論最多的，還是擬降單一自住戶房屋稅。北市直接建議中央調降自用宅稅率，不過遭財政部打槍，因此應該會用另編預算方式替代。
平心而論，先前市場氣氛乃至買氣，確實受到持有稅調高影響，然價格因素還是更大關鍵。目前看來，舊案價格持續鬆動，不過依然不乏開出高價的新案；如內湖最新案「大直香榭」，開價就相當高。
內湖小回溫 價格落差不小
「大」案位文湖街巷弄內，規劃七樓華廈，產品主力為20-45坪，開價達72萬/坪；附近銷售中舊案「詠大直」雖開價仍高掛在80萬/坪，但實際成交(實價登錄)則都在5字頭，主要是該區段靠近福地。
同樣開價高於區域行情的，還有剛推近江南市場的「MY OWN」；價格高加上尚未開始強銷，因此新案蜜月期後詢問度大減。
蟄伏甚久的五期重劃區，最近也將有動靜，因為遠雄將於此處再推新案。人員已進場的是「賦邑」，規劃31、40坪二、三房共28戶；之後還有另一案「峰邑」，產品規劃類似。至於開價，外界謠傳高達百萬/坪；如屬實，則符合遠雄過往一貫作風，不過當地目前實際成交行情很少超過7字頭。
整體來看，內湖房市年後確有回溫，不過主要是小坪數低總價產品表現較佳，案例為近東湖圓環的「恆星」。不過該案開價也稍高，來到80萬/坪。至於中大坪數產品，銷況還是不盡理想。
北投市況仍冷 文山Q2推案多
更邊陲的北投、文山區，市況則仍處低檔。北投這邊，在奇巖新社區之前一陣短暫激情後，近一年多來幾乎已無指標新案拉抬市場；目前綫上新推的也都是舊案重推，首先是100年預售，位致遠一街，訴求近明德捷運站的「the One」，產品為複層式規劃，坪數20-25坪，預售時開價85萬/坪，目前重推則下修至70萬/坪，還有3戶可售。
另一舊案新推的，則是把案名改回最初名稱，基地地目屬工業區的「陽明峰匯」(前一手為「祥陸峰匯」)；現場代銷表示，業者實際釋出的可售戶約20餘戶，以30坪產品為主，開價也從原先6字頭調降至45-48萬/坪。
近期北投銷況相對較佳的，是國軍醫院後側的「楓香宿」；雖實際成交57萬/坪(現場說法)不算低，但由於是含裝潢家具銷售，因此反應不惡。據瞭解，除首購外，該案也有退休族群買單。
再來到文山區，即便新進大案「南方莊園」也未釋出大量媒體造勢，使得整個文山區市況和北市其他區域有明顯落差。唯一銷況不錯(剛結案)的，則是採信義全房產行銷，位景美商圈的「岳泰悅」及「岳泰峰範」。
儘管第一季文山區市況平淡，但二、三季供給面卻很熱鬧，因為將有不少前期大案重推，也有全新推案。舊案重推的包含地上權案「華固新天地」(已掛出店面出售看板)，靜心小學旁「靜心文匯」及再興中學附近「文藝再興」等，新案則有靜心小學附近新富建設案「靜心多多」、萬興國小後方「崇偉政大」及暐傑建設中國科大旁都更案等。
新北市板橋 供給量可觀
相較於北市邊陲行政區市況冷清，板橋今年則相當受到注目，原因當然是江翠北側重劃區話題即將再度引爆。該區今年首宗推案「新潤青峰」其實還未正式進場，不過看板帆布已遍佈板橋市區；目前當地媒體量唯一可以和新潤案抗衡的，則是剛推出的「超級城市」系列第四期「SUPER讚」。
這個最新第四期，門牌屬板橋，基地為住宅區，產品和前期類似，為22-39坪二、三房共200戶，一樓則為店面，開價34-37萬/坪(不二價)。至於本案一、二期，則預定五月交屋；因此四期開出相對高價，外界揣測是要使一、二期順利交屋。
板橋市區也有新案，為位四川路一段的「府中心」，規劃23-42坪二、三房共92戶，另有3戶店面保留；訴求室內挑高三米六及純鋼骨結構，開價57萬/坪，預計第三季交屋。
之後除江翠特區外，板橋市區也還有新案，包含重慶國小旁「樂聲雲品」，同樣將規劃二、三房產品，另還有勝輝機構文德國小附近新案「芯花開」。由此看來，今年板橋供給量將相當可觀。
本文摘自2017年3月21日出刊之《惟馨週報》1018期一週房櫥單元，同期內容除本文外，並有「2016排行出爐 十大代銷海悅、甲山林稱雄」、「指標新案仍蟄伏 房市廣告難放量」等，更多內容請參閱《惟馨週報》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
(來源:《惟馨週報》 1019期)
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