【文/住展雜誌】
從小年夜美濃地震、小英當選總統，到英國脫歐、美國總統大選川普意外選出；2016猴年，可說是相當多事的一年。不僅如此，房市端也發生很多大事，對當年乃至後續市場，都產生重大影響。以下，就帶您掌握去年的房產重大事件…
時光荏苒，二○一六丙申猴年轉眼走入歷史。在這一年中，國內外幾乎是大事每月一爆；國際間，去年中英國脫歐及年底川普當選美國下屆總統，都跌破外界眼鏡。回到國內，最重要的當然是再次政黨輪替，蔡英文成為台灣民主政治史上第一位女總統。
不過她上任後卻紛擾不斷，包含年金改革、勞基法修訂(一例一休)及民法修法(同婚)等，都引發極大爭議，且都還在持續中。而已非政治素人的台北市長柯文哲，第二年任期也還是風波不斷，其中當然又以大巨蛋歹戲為最。
2016年 多事之年
不只人事紛亂頻仍，自然界也動盪不止。首先，全球暖化現象持續，去年再度刷新年均最高溫，颱風侵臺更加頻繁、威力也更強。不僅如此，國內外也發生許多規模或大或小的地震，當然又以發生在去年小年夜，震央在高雄美濃的六點六級地震，最讓國人餘悸猶存。
這樣一個多事的二○一六年，本地房市也發生不少舉足輕重的大事。以下，住展雜誌整理羅列了其中影響層面最大、最廣，或討論度最高的十大事件；而且這十大事件，仍將對今年以後房市持續產生影響。
一 房地合一稅開徵 投資客退場
去年起開徵的房地合一新制，是台灣房產稅制一項重大變革。過去房地產交易所得，是採房地分離課稅；地的部分根據公告現值課土增稅，房屋部分則按評定現值課財產交易所得。然而兩項稅目合併計算的實質稅率過低，課稅基準和實價差距過大，因而形成稅制不公，更變相鼓勵投機炒作。
房地合一新制則採實際交易價差(賣價減買價)為課稅基準，算是堵住了上述漏洞；因此去年初正式開徵之後，市場人士多半指出，過去縱橫房市的投資客大幅減少，房市買方轉為以剛性自用為主，故堪稱去年全年影響房市的最大政策因素。
二 美濃強震 土壤液化情資曝光
台灣位居太平洋火環帶，地震頻仍；不過去年小年夜凌晨發生的美濃六級地震，或許因時間點之故，至今仍讓國人記憶深刻。如同民國八十八年的九二一大地震一樣，美濃強震也震出台灣房市不少潛藏問題，包括建物結構安全議題，及土地開發強度與地質的關係。
首先是建築安全議題。台南維冠大樓因美濃強震而倒塌並形成重大傷亡，才蓋好的板橋浮洲合宜宅也驚傳結構受損，都讓國人驚覺，過去對建築結構安全及品質的關注及把關不足，相關探討一時蔚為風氣，也促成後來政府公佈土壤液化情資。
由於土壤液化情況嚴重的區域，一旦地震發生，可能造成的損害更嚴重，因此政府決定公佈全台土壤液化潛勢情資。此舉當然是基於民眾知的權利所為，但的確也在房市端造成不小騷動；部分專家則跳出來緩頰表示，現代建築工程技術多已能克服相關問題，真正關鍵還是建築本身的施工品質。
三 解除信用管制 宣示意義大
去年有關房市的制度面變化，除了首段介紹的房地合一新制外，就屬三月底央行無預警解除信用管制最為重要。
自民國九十九年起，央行實施房地產信用管制，前後共有四波，範圍從原本的大台北十三區，一路擴及到桃竹、台中等地都會區。對於這項措施，外界看法不一；有些認為影響了正常的房產交易，有些則認為成功阻止房產泡沫愈吹愈大。不過央行祭出此措施，真正動機還是在控管金融機構放貸風險。
無論如何，這項實施超過六年的信用管制，除了豪宅外，全部已解除管制。不過，似乎沒有對房市交易造成激勵作用，看來似乎是宣示意義大於實質。畢竟目前買賣雙方對房價的認知還有落差，因而降低了貸款因素對交易造成的影響。
四 小英勝選 公宅動起來？
如果把高度從房市拉高到政經面，則去年台灣內部最重大的事件，絕非小英勝選，成為台灣政治史上第一位女總統莫屬。事實上，小英也有不少政見支票和房市息息相關，其中討論及關注度最高的，當然是廣建公宅。
如果從目前為止的推動效率來看，公宅政策兌現前景還算樂觀；去年底前中央政府已針對用地、融資等方向，先打通任督二脈，實際執行興辦的各地方政府，也都有實質進度可查。
然而，目前為止無論中央或地方，都還是把公宅當作拉攏年輕人的政策工具，認為只要撥若干比例給弱勢族群即可，租金也還用財務觀點定所謂的市價幾折幾折。這些疑義如果不澄清，公宅的未來還是荊棘遍佈。
五 房地稅雙漲 地上權案遭殃
近年房價高漲，除了資金氾濫因素外，一般咸信，稅制問題也是重大肇因；這部分除了交易課稅外，另一塊就是持有稅。因此，台北市民國一百年七月起開徵豪宅稅，之後又針對一○三年七月後取得使照的新建物，調高其標準構造單價。
不過去年爭議擴大的導火線，是去年初台南市府初步決議，將房屋構造單價調高之適用範圍溯及既往，台北市則有意跟進，然去年房市景氣走弱、房價下修，於是業界醞釀反彈，部分學者及前官員也跳出來質疑，直指房屋稅不當調高，造成房產交易量明顯萎縮。
房屋稅基調高爭議未止之際，另一項持有稅地價稅又接踵而來。原來，去年開徵的地價稅也調高，雖平均調幅約三成，和過去幾年房價漲幅相比並不算高，但畢竟去年房市表現不佳，因此同樣引發爭論，聲勢和房屋稅爭端相比，毫不遜色。
說實話，對一般自用住宅來說，兩項持有稅調漲幅度都不算大，但地上權住宅及標案，就真的堪稱遭池魚之殃；因為地上權宅的地租及房屋稅，變成住愈久愈貴，地上權標案租金突然變高，更增加投標者的操作風險。結果當然造成政府的地上權標案乏人問津，市面上地上權宅變成票房毒藥。
六 學者入閣 房市颳颱風
去年小英勝選，的確一度為台灣政壇帶來若干新氣象。而單就房市端來說，討論度最高的，無非是花敬群教授接任內政部政務次長一職。一般咸信，花敬群此回入閣，重要任務之一是推動公宅；不過花政次似乎也是新官三把火，上任半年餘，除公宅之外，掀起的話題事端還不少。
首先是老屋健檢。這其實是花敬群參加某座談會時拋出的政策構想，卻被媒體擴大解讀為將實施的既定政策，結果市場一片譁然。由於實際上只是構想，因此最後當然是空包彈、虛驚一場。
除了老屋健檢空包彈外，有關住宅法修訂，也一度造成不小波折；不過這就不是構想，而是原本既定的修法方向，內容則是要求業者未來需提供銷售資訊給政府相關單位，做為資訊透明化的database。不過這在技術面上有其困難，且引發業界強力反彈。
以花政次過往學者時期的大砲性格，誰又能保證，今年他不會再拋出什麼足以震撼市場的政策構想？
七 惡房東頻傳 促訂租賃專法
小英的房市政見，除了公宅興辦及住宅法修訂外，另一要項，就是修訂租賃專法。特別是去年頻傳惡房東坑殺房客事件，加上租屋市場透明度比買賣市場還低，房東及房客的保障也更少，就連內政部現有的租屋定型化契約也漏洞百出；這些現況，都讓租賃專法的訂定變得異常重要；去年底內政部地政司也已根據消保法修訂完成租屋定型化契約範本，如違反相關規定，最高可罰三十萬元。
只不過，或許被性質類似的公宅議題淹沒，又或許租房客真的是相對弱勢，聲音更不被聽到；總之，儘管民間相關團體不斷倡議，但新國會對此項法令之修訂似乎興趣缺缺。
八 配合長照 行庫攻逆向房貸
台灣近年生育率節節下滑，已是全球最低，台灣社會老化速度因此愈來愈快；國發會就估計，如目前趨勢不變，台灣將提前在一○七年達到高齡社會標準，也就是六十五歲以上人口占總人口比例達百分之十四，一一四年則將超過二十％，邁入超高齡社會。
高齡社會不僅是人口老化，還代表青壯勞動人口減少，無怪乎被官方認定為國安問題。當然，隨之而來的是愈加沉重的老年人口長期照護需求；因此目前政府除了從法令、社福等層面補破網外，也打算以金融層面手段輔助，那就是逆向房貸或以房養老。
於是，原本民國一○二年以公益或社福性質推出，卻幾乎乏人問津的以房養老，去年竟成各行庫爭相承辦，甚至促銷的最新商品。或許是申貸條件相對放寬，因此一年來(前年十月至去年十月)核准案件已超過一千件，目前行庫端更以降低申貸年齡下限及延長申貸年數等方式擴大辦理。
九 拼老屋重建 中央祭誘因
去年有關老屋安全的話題相當多，如年初地震、土壤液化及房屋健檢等等。或許小英希望能提出治本之道，因此去年底提出老屋重建獎助條例，祭出融資優惠、容積獎勵及租稅減免等三大誘因，更要求公股行庫身先士卒。
此一政策推出，依然引來正反不同的聲音。之前唱衰都更的開發商，一般還是拍手叫好，營建類股也馬上有正面回應；不過部分學者則砲轟，私利壓過公益，才是都更滯礙難推的最大病灶，台北市地政局長更指控，為推都更而給予的浮濫容積獎勵凌駕都市計畫，將造成都市災難。
當然就更別說，被判定部分條文違憲的都更條例，到現在還躺在立院、還沒完成修訂；小英這回又帶頭衝都更，難免讓人質疑，相關辦法恐有疊床架屋的問題。
十 買方期待降價 讓利風起
前文提到，在房地合一新制上路後，市場一般認為投資客因而退場、轉由自用剛性需求支撐房市需求，而多數民眾實質購買力倒退，高懸的房價，當然也面臨期待下修的壓力。此外，去年底美國聯準會決議升息，資金將轉趨緊縮，台灣房價的修正壓力預料也將持續增加。
在這樣的情況下，市面上一些相對低價或標榜讓利的個案或產品，銷況明顯較佳，也使得『降價』、『讓利』成為去年房市的熱門關鍵字及銷售顯學。
當然，並不是每宗個案或業者都有條件讓利或降價，因此低總價、低自備、低首付或送裝潢、家電等促銷手段，一時也蔚為風氣；甚至原本很少祭出促銷手段的中大坪數產品，也都加入行列。
去年大事件 效應延續中
綜觀以上十大事件，足以證明，二○一六年是房市多事之年；尤有甚者，這些事件的後續效應或發展，還將延續到今年。到底這些事件的後續發展會如何？對房市又會造成怎樣的影響？今年又會發生哪些影響深遠的重大事件？就讓我們繼續看下去…
本文摘自2017年元月5日出刊之《住展雜誌》419期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「機捷通車黑白講」、「買房先閃這5個坑」、「公設比飆高秘辛」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網謝謝！
(來源:《住展雜誌》 419期)