文●許伊婷
我有一筆錢，希望能增值本金，長輩說想要增加財富就要買房，坐當包租婆或轉售賺價差！可是近來實價登錄、豪宅稅、房地合一稅……等政策打房，房價又持續下跌，如今，還能靠投資房地產賺錢嗎？保險是不是更明智的選擇？
「有土斯有財」這個觀念台灣人一點都不陌生，時至今日上一輩人人都有房，他們更教育後代，買房才能守財賺錢，然而，身處在房價高漲、低薪、低利率的時代，青年不免在心中打一個大問號，繳房租、買房自住都有問題了，何來的買房投資置產？
打房非打壓 助房價迴歸永續、合理
現今市場利率低，其他安全的投資標的又少，為求穩住手中的財富，民眾多偏好將大量資金投入高保值的房地產，卻也引起漣漪效應，房價不斷高漲，週而復始地炒房，惡性循環使得貧富差距愈變愈大，財力相對弱勢的人買不起房子，路上爬滿無殼蝸牛。台北大學不動產及城鄉環境學系教授彭建文表示，從二○○三～二○一五年底國內房市生氣蓬勃，房價持續上漲，雖然在二○○七～二○○九年受到美國次級房貸影響，房價有小幅度的下降，但隨後仍繼續往上走，直到二○一五年底才出現緩慢的下修。
在房市大好的十三年間，全台各地房產漲幅多達二～三倍，但人均所得二十年來成長停滯，導致房價所得比過高，大部分的人沒有能力買房，因此政府推動各種「健全房市方案」（圖一），也就是俗稱的「打房政策」。
為使房價迴歸公開、公平、公正，政府在二○一一年六月，針對短期買賣及非自住屋主課徵「奢侈稅」，隔年八月一日辦理「實價登錄」，同年以台北市為首推動豪宅稅，新北市、台中、高雄等高房價都會區陸續跟進，根據國際貨幣基金（IMF）研究，造成房地產市場變動最大的原因就是稅制。
彭建文表示，這些政策減少市場投機，卻沒有立即反映在價格上，起初投資客紛紛轉往其他標的，「成交量」開始萎縮，而「成交價」的下降則是在二○一五年底才開始奏效，整個脈絡即是所謂「量先價行」。
二○一六年政府再度調整不動產交易所得稅，以「房地合一稅」取代成效不彰的奢侈稅，兩者最大的不同在於，奢侈稅以交易行為課稅，房地合一稅則是依照獲利課稅。地政士事務所代書熊美華表示，政府祭出俗稱的「打房政策」，不能說是打壓，目的是為了讓房市回到永續、合理的市場機制價格，雖然目前的成效尚不明顯，但長期來看將會有顯著的效果，彭建文再補充，雖然房價現階段緩慢地往下修正，但不至於崩盤。
阻短期炒房 自用、投資 稅負大不同
省吃儉用買房後，第二關挑戰隨之而來，購買當下要繳付契稅、印花稅和地規費，往後每年還須面對五月的房屋稅和十一月的地價稅，這兩種稅每三年調整一次，去年適逢地價稅調整年度，平均漲幅高達三成，而房屋單價和路段率也經歷三十多年以來最大規模調升，連帶影響房屋稅金跟著上調，這波房地持有稅大幅調漲，讓每個屋主強烈「有感」。
為遏止短期炒房，政府從去年起開始根據「持有年限」及「用途」課徵房地合一稅，不同於過去只需課房屋交易所得的做法，改為採房屋及土地出售總淨利當做稅基計算，此外，房屋出售需再課土地增值稅。
「其實，不論不動產稅制怎麼變動，對於自住及長期持有的人僅會有『微感』，」熊美華表示，政府的稅賦政策一向是鼓勵買房自住、避免短期操作，只有投資客才會把稅制視為眼中釘，雖說這次持有稅大幅上調，但與世界各國相比，台灣仍屬於低稅賦國家，事實上，適不適合買不動產，稅制並不是主要考量，合理的房市價格才是真正的關鍵。
保險好穩健 保障、積財 具節稅功能
當今買房不僅增值空間有限，還可能會虧損，每年還需繳房地持有稅，近來稅負不斷上調，未來負擔只會變重不會減輕，擁有一棟房子壓力好大，房地產不再是穩賺不賠的投資標的，如果改用安排保險，不但具有最基本的保值、保障功能，只要不提前解約，就不會有損失本金的情形，某些保險商品還有增值功能，甚至還能節稅。
雖然，比起股票、基金等投資工具，長期投資房地產相對安全，但與同樣放長期性質的保險相比，保險更是個金石之計，彭建文及熊美華皆認為，投資房產主要靠增值，但目前增值難度高，保險的確是個值得考慮的投資標的。
以四十八歲準退休族的丹尼為例，他的兒女已成年，即將進入社會，丹尼今年正好有一筆二千萬的定存到期，目前沒有急用，他希望能及早為退休做準備，但這筆閒置資金該投資房地產還是安排保險？
由於丹尼偏好房地產投資，他名下已經有三戶不動產，最近他又看上一棟位於台北市信義區的住宅，如果決定購買，除了有契稅及印花稅負擔外，在房地產現值及稅率不變之下，每年需繳付房屋稅及地價稅共二萬二五八○元，如果出租，租金收入要交所得稅，還要負擔出租管理費用，林林總總累積起來的成本頗為可觀，若在十年內出售，又有土地增值稅及二十％房地合一稅的支出。在現階段房價增值空間小、變現性低、持有成本不斷上升之下，投資房地產並非明智的選擇。
倘若丹尼把這筆二千萬轉投保一張利變還本型保單，除了每年固定會有二十多萬元的生存還本金，不定期還可領增值回饋分享金，只要不解約，每年都會有穩定的退休金入袋，活到老領到老，陪伴到生命的最後。
保險除了保障外，還有強大的節稅功能，不只丹尼每年領的生存給付免納所得稅外，身故留下的死亡保險金也不會被列入遺產課徵遺產稅。此外，只要此筆金額不超過三千三百三十萬元，也不會計入受益人的最低基本所得額。
保險制度提供民眾事故後的保障，政府也提供保費扣除額的稅惠鼓勵民眾以保險規劃人生，身上備有的壽險都可以在每年申報綜所稅時，以列舉扣除額的方式扣除最多二‧四萬元，保險的「節稅」功能是投資房地產永遠比不上的優勢。
現在的房市時機不好，再加上每年必須課稅，以投資目的買房一定要擦亮雙眼，趁現在搶進優質房地產；但如果真的沒把握也不要冒險，「保險」就是你手中資金最合適又安全的棲居之處。
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(來源:《現代保險健康理財》 338期)
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