當前，一些二三線城市出現不少長期拖延交房的“老賴樓盤”，一些開發商採取拖延、“跑路”、轉嫁風險等“老賴”做法，給業主權益帶來較大損害。有的樓盤因為資金鏈斷裂變成“老賴”，有的則是手續不全、違規開發中途“夭折”。
文/向志強 董建國 彭源
“老賴樓盤”大多出現在二三線城市，涉及房企多為中小開發商。業內人士分析，在此前樓市熱潮中，一些房企非理性發展戰略是“老賴樓盤”形成的主要原因，而手續不全、違規開發等也使得一些樓盤中途“夭折”。
違法成本低也是造成“老賴樓盤”的重要原因。根據城市商品房預售管理辦法，違規預售罰款不超過3萬元。
有的城市延期交房一年以上樓盤超10個
“從1月推到7月，從7月又推到12月。”2016年以來，福建省福州市溫泉城樓盤的部分業主為開發商一再拖延交房而煩惱不已。而在內蒙古呼和浩特市，四季花辰社區開工長達6年仍未完工。
近兩年來，類似長期拖延交房的“老賴樓盤”在不少二三線城市頻頻出現。有的基本完工但遲遲不能交房，有的長期停工已經“爛尾”。有媒體走訪瞭解到，南寧延期交房一年以上的樓盤近十個，在呼和浩特等地則更多。
據瞭解，一些開發商在樓盤出現問題後採取各種方式規避責任，甚至產生“破罐子破摔”“死豬不怕開水燙”的心理，耍起“老賴”做派。
——“奇葩”藉口拖延交房。“樓盤遲遲不能完工，開發商給出的答覆每次都不一樣。”四季花辰社區業主渠先生說，前些年說是由於主管部門不予辦理商品房銷售相關手續，最近又說資金鏈斷裂、得先把商鋪賣出去回籠資金。在廈門、北海等地，都出現過開發商以“下雨”“高考”“停水停電”“颱風”等“奇葩”藉口一再延遲交房且拒付違約金的現象。
——人去樓空“玩失蹤”。2015年以來，廣西古鼎香投資集團在寧明縣、天等縣、靖西縣等地的多個樓盤停工，售樓部人去樓空。媒體近日在古鼎香集團位於南寧市金湖路文德大廈的辦公地點看到，公司大門緊鎖。撥打古鼎香集團一王姓負責人的電話，在媒體表明身份後，這名負責人直接掛掉電話。
——將壓力轉嫁給業主。福州溫泉城樓盤目前已延期交房十個月，按購房合同規定須交違約金，但開發商卻在未和業主商量的情況下，單方面決定以物業費抵充違約金。業主們計算發現，每戶違約金從1萬到2萬元不等，若抵充物業費，足夠支付近十年。在呼和浩特市，停工兩年的蔚藍家園樓盤開發商對於業主的回覆就是兩個字——“缺錢”，後來竟提出讓業主集資幫助公司解決資金問題，無奈的業主湊出300萬元之後，卻又發現整個樓盤建設還需要3億多元。
樓盤陷入僵局遲遲無法交付，給業主帶來巨大生活和心理壓力。福州“大儒世家·天瀾江語城”社區一位業主說，因新房遲遲未交付，他每月在外租房需2000多元，按揭又需7000多元，還不知道什麼時候能拿到房子。
多為資金鏈斷裂和違規開發
媒體調查發現，“老賴樓盤”大多出現在二三線城市，涉及房企多為中小開發商。業內人士分析，在此前樓市熱潮中，一些房企非理性發展戰略是“老賴樓盤”形成的主要原因，而手續不全、違規開發等也使得一些樓盤中途“夭折”。
內蒙古大學房地產研究中心主任梁榮表示，前幾年，房地產市場井噴式發展，吸引眾多資本湧入其中，一些房企盲目擴張、高價拿地埋下隱患，隨著二三線城市房地產市場降溫，不少中小房企陷入困境、資金鏈斷裂。
廣西紅日東升投資有限公司曾在廣西佈局“八盤齊發”戰略，並以當時創紀錄的價格奪得南寧地王，激進策略及其他業務經營不善等最終導致其資金鏈斷裂。2015年初，公司開發的紅日山湖樓盤在延遲交房兩個月後宣佈停工，至今尚未全部交房。
而在土地價格攀升、信貸緊縮的形勢下，一些實力弱小的中小開發商融資、開發成本也快速上升。內蒙古一位不願透露姓名的房企負責人說，2016年，1—5年銀行貸款基準利率為4.75%，銀行放貸時上浮30%達6.175%，而民間借貸利率均高達10%以上，企業財務成本壓力非常大。
另一些“老賴樓盤”則是建房初期存在“五證不全”問題，開發商通過虛假宣傳、“低價內購”等吸引購房者，簽合同時又變購房為長租、“合作建房”等，後期因受到監管部門處罰、開發建設受限、資金不足“跑路”等陷入僵局。
違法成本低是痼疾
據瞭解，“老賴樓盤”普遍存在各類違規問題，與此同時，其違法成本很低。
比如，一些“老賴樓盤”為規避監管部門、躲避消費者上門維權，不在專案所在地設置銷售中心，而是由銷售人員通過散發小廣告、網上發佈資訊、召開“內部申購會”等招攬客戶。
違規房企遭受處罰的力度有限。根據城市商品房預售管理辦法，違規預售罰款不超過3萬元。“針對延期交房乃至專案停工等行為，除了督促房企按合同賠償、引導業主向法院起訴外，沒有其他有效手段。”福州房管局市場監督管理處負責人劉力說。
同時，業主走司法途徑非常艱難。2016年以來，廣西寧明縣古鼎香樓盤的一些業主陸續向法院提起訴訟，但勝訴後仍然無法拿到退款和賠償。“公司陷入債務糾紛，名下資產早已被法院凍結。”業主羅女士說。
業內人士建議，政府部門一方面要加強開展聯合執法專項整治、加大處罰力度、加強資訊通報等，不斷強化事前、事中監管；另一方面，加強協調和介入力度，破解僵局維護業主權益。
鄂爾多斯市東勝區房屋與土地管理兌換中心主任田東明則建議，針對久拖不決、矛盾突出、資金缺乏的房地產專案，政府可成立國有的房屋運營管理公司，允許開發商用土地或房產做抵押，政府為其發放貸款，設立共管帳戶，按工程進度付款。
編輯/陳遠鵬
(來源:《《小康》中旬》 2017年1月)
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