【文/住展雜誌】
今年三月，央行除降息外，又意外宣佈解除選擇性信用管制措施，堪稱是送給不動產業者最好的春節禮物。到了今年五月，「小英」蔡英文總統走馬上任，業者期盼新政府對房市態度轉為友善，在利多連發之下，今年房市是否會從谷底彈升呢……
央行於三月間召開理監事會議，原本外界預期央行只會宣佈降息，孰料央行除了降息外，竟解除選擇性信用管制措施，大台北各行政區房市通通解禁，令各界跌破眼鏡。
中央部會不只央行救房市，連金管會也陸續鬆綁管制。金管會正在研議，欲調降金融機構的房貸風險權數，預計將依自用、非自用二項房貸產品降低權數。若方案通過，意味金融機構可以釋放更多資金至房市，為房市注入活水。
當然，最重要的首推新總統蔡英文上臺。俗話說新人新氣象，蔡英文在大選之前絕口不提打房，且提出幾項擴張不動產產業計畫，例如大規模都市更新、社會住宅等方案。根據民進黨部的方案顯示，台灣光是都更的重建商機高達十兆元；若分二十年推動全國大都更計畫，每年都更產值就高達五千億，規模十分龐大。
打房已退場 房市現轉機
「小英」蔡英文選前的作為，讓許多不動產業者認為小英就任後不會再打房，並期盼小英上臺後，對不動產業能夠更加「友善」，使房市得以平和發展。今年房市在消息面如此多變的環境下，到底是好是壞？能不能上演一重絕地大反攻呢？
大陸建設董事長張良吉認為，央行解除選擇性信用管制，對市場信心具有振奮的作用，雖然豪宅貸款成數限制仍在，但貸款成數對豪宅客層影響不大。從央行政策鬆綁的角度來看，對市場有正面發展。
張良吉預期，央行解禁有助於買方的購屋信心，今年房市可望出現回溫訊號，豪宅市場也會受惠；惟豪宅市場成交量能夠回升幾成？這就得交由市場決定了。
另一個問題是，今、明兩年台北市豪宅指標大案陸續登場，例如「琢白」、「和平大苑」、「陶朱隱園」、「興雅BCF案」、「ONE PARK」（原「信義聯勤」）等案，是否會因房市解禁而讓成交價衝破一坪三百萬的『彭總裁防線』？
張良吉幽默地說：『房價一坪要突破三百萬是不太可能，因為彭總裁任期還很長嘛！』言下之意，似乎暗指不動產業者為尊重彭總裁，現在檯面上的豪宅成交價都有默契般的壓在三百萬／坪以下，不願去挑動敏感神經。
成交量激增 價格是關鍵
長虹建設總經理李耀中態度則較保守，他認為房市解禁後短期影響有限，預計房市修正期還會持續二到三年。
房市修正期拉長的主因，一來是價格尚未達到買方滿足點，成交量出不來；二來是今年經濟展望不佳，台灣各家研究機構的經濟成長率預測值『青筍筍』，而台灣屬於淺碟經濟，高度倚靠出口，如果經濟沒有明顯好轉，勢必會拖累房市，使修正期拉長。
據住展統計資料顯示，今年三二九檔期開跑後，無論看屋組數與成交組數均大幅成長，尤其四月份最明顯，成交量快速上揚，這是否與部份業者預期不符？
李耀中解釋，目前成交的關鍵還是在於價格，觀察近期順銷的建案，原因就在於賣方願意讓利，否則就會『卡卡的』。結論就是『價格要降比較有機會』。惟品牌業者卻陷入兩難，因為價格與品質二者魚與熊掌不可兼得，長虹還是會專注在品質上，盡力爭取客戶的青睞。
宏普建設副總游武龍則分析，四月成交量與來人量大增，是因為今年第一季基期太低，『上升並不代表回升，但意味不會更壞。』據他預測，今年房市不會更差，起碼會維持在目前水準，但會維持多久才能脫離谷底，就要看新政府的態度。
游武龍透露，以往推案較偏重客戶需求，但未來推案動態將視新政府的態度而定，推案產品、客層定位、區位都會隨政府政策調整。
新政府態度 建商都在看
為什麼業者如此在意新政府的態度？答案就是選前小英提出多項攸關不動產業的政策，若政策一一施行，可能會改寫不動產業生態，業者當然要嚴陣以待。
小英提出關於不動產政策，包括『租賃專法』、『全國大都更計畫』、『社會住宅』。另外，業者最期盼、也是最在意的事情，則是『新政府會不會救房市？』
首先，關於租賃專法的部份，立委李應元三月初曾提出『自用房屋租賃法草案』，其法案內容引發不少爭議，輿論評價兩極。
推租賃專法 包租公末日
民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群指出，立委所提的版本是個人行為，並非是民進黨的版本。民進黨版『租賃專法』由花敬群草擬，內容與立委自提版本不同，預計下半年就會送至立院。他表示，有高度信心租賃專法會在立院快速三讀，請大家拭目以待。
租賃專法若順利三讀，對建商與代銷沒什麼影響，但對包租公、包租婆而言，無疑是『世紀海嘯』！
據住展雜誌暸解，租賃專法可能具備要求租屋資訊強制揭露相關措施，類似現在的實價登錄一樣，將租金攤在陽光下。未來國稅局將可依公開揭露的租金資訊核實課稅，以後包租公該繳納的租金所得稅，一毛也跑不掉。雖然對包租業是重大利空，但對租屋族卻是大利多，未來房客的房租將能申報扣抵稅額，可省下不少支出〈但房屋租金也可能因而提高〉。
影響建商較深遠的，則是『全國大都更計畫』與『八年二十萬戶社會住宅』。首先，小英所提的大都更計畫雖只有初步方向，但卻頗受到建商認同。
小英衝都更 公權力介入
小英版大都更計畫與以往最大的不同，在於『公權力介入』。據蔡英文稍早談話，政府將負責都更前期規劃與住戶整合，等到住戶整合完成後，再公開招標，讓建商競標。
游武龍表示，對於新政府所提的大都更計畫，無論他個人或站在開發商立場，都給予百分之百支援。都更效率牛步，原因不外乎『大家都想多分一點』，當政府公權力願意介入整合，民眾信任度提高，就有利於推動都更，建商也能公開參與並取得案源。
李耀中則說，若政府主導都更前期整合，都更將變得更有效率，業者也會舉雙手贊成，這個方案可行性高。但他建議，招標的部份應包含權利變換競標，讓不同建商提出數個版本的權利變換機制，最後讓住戶評比，並讓住戶決定要給哪家建商施作，等於採用最有利標的方式。
假如都更案競標只比價，淪為價格標，那競標的建商不追求品質，一昧出低價來搶標，那麼對品牌建商反而不利，因為品牌建商並不想犧牲品質而削價競爭，最後只會選擇退出。若採價格標讓建商削價競爭，都更建案營造品質並不會太好，這點政府應該重視。
二十萬社宅 多空怎解讀？
至於八年二十萬戶的社會住宅，則是建商較憂心的部份。李耀中解釋，大量興建社宅對建商是弊大於利，即使住宅營造的商機龐大，但在價格標設計下，能藉營造社宅獲利的建商有限、利潤亦不高。
李耀中進一步指出，現在全台空屋率高，台北市空屋率更逾百分之十，空屋去化、閒置與利用是個棘手的問題；若空屋問題未解決，政府又興建二十萬戶社宅，房屋供給量將雪上加霜。
游武龍看法則相對樂觀，他分析社宅是租的需求，與一般住宅市場買的需求截然不同。據他觀察，台灣人還是習慣買房子、有自己的家，即使長年租社宅，最終理想還是想買一間房子，所以購屋需求始終存在。
此外，更毋須擔心社宅變成貧民窟。畢竟社宅不一定是社會低端人士才會租，像現在大台北擁有許多優秀年青人，他們可能有好的工作，但因白手起家，苦於薪資收入無法負擔昂貴房價，只好承租社宅。租社宅期間正好能讓年青人存錢，等到存夠頭期款後，自然會轉化為房市買盤。
游武龍透露，即使支援興建社宅，但該規避的衝擊還是得做。未來會緊密追蹤社宅興建的區位、坪數大小等，公司推案將儘量避開，規劃出具區隔性的房型。
新政府救市 業者多期盼
最後一個高度重要的議題，則是『小英會不會救房市？』對此，不動產業界賦予高度期待，大多希望蔡英文上臺之後，能夠提出對房市較為友善的政策，不要再打擊產業發展。
臺經院院長林建甫分析，蔡英文總統高票當選，其很大一部份選票可能來自於年青族群，而年青族群對高房價相對不滿。假如蔡英文拯救房市，等同跟自家支援者唱反調，所以他預測小英不至於提出救市政策。即使要救，也不會在近一、二年。
花敬群也向住展雜誌表示，談這個問題前，應先釐清『救產業』與『救房市』二者的不同。蔡總統所提的方案，是朝『救產業』方向走，目的在振興萎靡的建築業，而不是『救房價』。
花敬群補充說，依新政府目前規劃，較傾向讓房市自由發展，既不打房也不救市，除非『房價跌幅過大』，才可能祭出救市措施。假如房價每年跌幅在一成以內，那應該沒有緊急救市的急迫性。
整體而言，建商對於央行不再打房、以及新政府政策對房市後續影響，大多抱持著審慎樂觀的心態，希望新政府上臺後能為房市帶來新氣象，更盼望有機會出現慶祝行情。這些期盼到底能不能成真？五二○後應該就有答案。
本文摘自2016年5月5日出刊之《住展雜誌》411期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「都市更新的成功關鍵密碼」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
(來源:《住展雜誌》 411期)