【文/惟馨週報】
六月六都買賣移轉棟數，普遍出現明顯增加情況，加上土銀放寬房貸條件，房市似乎亮起景氣回春訊號。但實際情況真是如此嗎？從新案開價趨勢看，恐怕還難下定論…
氣氛仍有些低迷的房市，最近傳出一些好消息。首先，六都地政局公佈的最新六月移轉棟數，寫下今年單月新高，平均年增率將近兩成；各傳媒紛紛解讀此為剛性需求遞延買盤發酵，甚至認為房市熱了。
移轉棟數增 土銀放寬房貸
不僅如此，國內土建融龍頭土地銀行，上週也宣佈放寬房貸條件限制，現在只要年薪60萬就可貸到八成。
然而這兩項所謂的『好消息』，其實仍有若干但書。首先，近幾個月來買賣移轉棟數確有增加，但這當中仍有比較基期偏低的因素，畢竟從去年到今年Q1，交易量都在低檔；另外，也不能忽略近期預售案完工交屋潮的效應。中間到底有多少是真正的剛性需求，還需深入探討。
至於土銀放寬房貸申請條件，對消費者來說固然是利多；但換個角度，這隻證明國內行庫手頭資金過多，卻只能靠房貸在內的消金業務營利，因此，廝殺就會更加激烈。
房價所得比居高 平價續夯
土銀此舉，在於鞏固房貸市佔率，對目前買氣能有多少拉抬，則還有待觀察；畢竟目前房價所得比仍然居高不下，60萬年薪想在北台灣想買房，就算百分百房貸，恐怕還是很吃力。
再者，這個銀貸八成是銀行鑑價，非市場行情或業者開價的八成；更何況如何籌出自備款，對多數準購屋人來說還是一大難題。也難怪現在成屋付款預售化，低自備、低首付持續成為銷售顯學，當然最有效的銷售利器，還是降價讓利。
安坑指標新案 開價又拉高
如新店安坑就是很好的例子，先前幾個標榜相對低價的個案，銷售算是相當穩定。但區域內也不乏相對高價案；如「郃陽天擎」即將啟動強銷，其開價就超過47萬/坪，屬區域高檔，據悉是希望藉此拉抬同業主同區舊案「勝旺有境」的銷況。
安康路三段「安泰華廈」則是區域最新推案，由於位置較偏(地目非一般住宅區)，因此，主打2字頭單價(開價29萬/坪)，產品則為18-36坪一到三房共18戶。「伴山別墅」一期預定十月交屋，還有約一半案量戶可售，目前主打華廈產品，坪數40-60坪，另有18戶透天，建坪80坪。本案二期則結構中，應該會等成屋後才會強銷。
前期預售案，安和路一段的「將捷家和」則即將成屋後重推，現場稱還有30戶可售，產品為28-58坪二到四房；該案預售時開價高達47-53萬/坪，目前實價登錄成交也都在4字頭，因此屆時新開價應該不會低。
華城方面，由於單總價相對高，因此銷售狀況沒有太特殊表現，「山中無」目前主打區域唯一真溫泉社區，「寶徠華城」則將等到明年成屋後才會積極銷售。
青埔及大溪 市況仍無變化
接著看到近期市場持續盤整的高鐵青埔特區，近期市況變化不大，特區內還是以25萬/坪以下相對低價產品銷況較佳，特區外則幾乎都標榜1字頭價。最近較特殊的則是都計外、屬大園門牌的「當代雙邑」，轉而鎖定大園市區客源，並訴求20萬低自備及六年公司貸，據悉效果不錯。
區域新案則有同樣屬大園門牌、位青埔國小對面的「晶華匯」，全案規劃66戶，其中8戶店面保留，住家為28-54坪二到四房共58戶，開價34-36萬/坪，屬區域高檔。另一新案是永能路上，規劃透天建坪109及118坪共2戶的「敦青苑」，總價3800萬起。
現階段青埔相對低價的寶佳推案，讓客戶價格認知拉低到25萬/坪以下，因此非寶佳案銷售狀況通常稍慢。而據瞭解，寶佳在本區還有一塊基地超過2千坪、量體335戶的新案，目前剛動工，掛誠佳建設投資興建；如無意外，仍將以區域相對低價搶市。
再看大溪，市況同樣無太大變化，綫上透天總價多在2000萬以上，銷售速度偏慢，客源則以來自桃園其他地區尋找透天產品的客層為主，另也有二高沿線北客，比例約佔三、四成；而本區發展初期，二高沿線的北客比例曾一度過半。
來人方面，仍以大樓案「幸福滿屋」較多，原因還是低總價，元臺建設透天案「吾亟no.2」則還有系列案待推。
本文摘自2017年7月11日出刊之《惟馨週報》1035期一週房櫥單元，同期內容除本文外，並有「減量保價發酵 宜蘭推案量萬綠叢中一點紅」、「部分新案暫停曝光 房市廣告量意外下滑」等，更多內容請參閱《惟馨週報》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
(來源:《惟馨週報》 1035期)
更多精采內容請點擊:《惟馨週報》