【文/住展雜誌】
是為了逼出空屋也好，緩解短期公宅不足也罷；最近內政部推出租賃專法，希望透過扶植產業及租稅優惠，促使租屋及整體住居市場更加健全。但這項政策規劃，能達到預期的效果嗎？
社會住宅是小英去年競選期間，一項非常重要、各界也相當關注的政策牛肉。不過一年過去了，或許是中央把興辦責任丟給地方，而地方政府也的確碰到許多阻力；總之，興辦進度真的只能用牛步形容，以雙北市來說，目前可見已完成的公宅，幾乎都是小英上臺前就已規劃的。
在這樣的情況下，中央政府似乎是想要透過健全租屋市場，來補其短期之不足。目前中央推動的政策，一方面鼓勵民間空屋釋出並扶植租屋代管業，再者也給予房東租稅優惠、鼓勵期出租給弱勢族群，以補足社會住宅量體尚且無法大量興辦的狀況。
推租賃專法 扶代管專業
但問題是，一般社會大眾對弱勢族群仍有既定刻板印象；光是租稅優惠一項誘因，空屋持有者就真的願意把房子釋出，或租給弱勢者嗎？尤有甚者，現階段房東不繳稅者比例甚高，這點更是公開的秘密。
國內長期關注租屋及住居市場的知名NGO組織崔媽媽基金會，社會事業處處長張艾玲就表示，根據他們實際推動相關業務的概略統計，現階段大概有約九成房東都是不繳稅的狀態，租稅優惠是否有用，自然得打上大問號。
此外，有關扶植(租屋代管)產業這塊，也得要房東觀念配合，也就是願意付費購買(代管公司)服務才能成事。然根據崔媽媽基金會觀察，現階段這塊市場並不成熟，一般民間房東缺乏類似觀念，現階段國內少數這類企業，因而專攻高階及商用市場。
租屋代管業 國內未成熟
國內首屈一指的租屋代管專業者永勝資產管理機構，對國內租屋市場當然有第一手的觀察；永勝執行長徐銘達指出，會需要專業機構提供服務(房屋租賃)的有三類：一是不在地房東，如房子在台中、高雄，但人在台北甚至海外；二是高所得者，如企業主或高薪資專業者如醫生、律師等等，這類族群通常不大可能有空暇時間管理租屋；三則是遇到問題(糾紛)者。不過以上三類合計後還是少數，多數房東確實是個體戶，出租房屋多半親力而為，並沒有尋求相關專業服務的觀念或需求。
徐銘達進一步指出，過去國內租屋市場長期受到忽略，這使得在國外相當盛行的租屋代管業在國內相對不成熟，而且更是整體住宅市場不健全，甚至造成高房價現象的根源之一；因此樂見政府如今提出相關政策，一方面扶植相關產業發展，另方面也促使租屋及住居市場更加健全。
房東不繳稅 誘因打折扣
不過徐銘達也承認，現實上房東繳稅者少之又少，這確實會使政策效果大打折扣。他認為過去推動的租屋媒合平臺是事倍功半，現在祭出租稅優惠，則只有蘿蔔沒有棍子，仍只算是中策。以目前客觀條件來說，要讓房東誠實繳稅，較可行的做法，則是從實價登錄製度著手。
徐銘達解釋，目前有關租屋資訊揭露部分，只要求仲介代管業登錄(租金)資訊，這是不夠的，應該還要要求個體戶房東也須登錄租屋資料。如此一來，不但資訊才能真正透明化，稅捐單位也省去稽核的大量人力及成本。而一旦多數房東誠實報稅、繳稅，鼓勵租給弱勢者的稅賦優惠，才能真正發揮功效，進而達到官方希望逼出空屋的政策目標。
除了房東不繳稅外，租屋糾紛頻傳，也是租屋市場不健全的一大病灶；基於此點，崔媽媽基金會及推動社宅政策的巢運，近年來積極推動租賃專法的立法。然目前看來，政府推出的所謂租賃專法，完全沒有房東、房客權利義務的規範，只有鼓勵租屋代管產業及租稅優惠兩大部分。
租賃專法 訂權利義務
徐銘達表示，目前的政院版租賃專法，確實更像扶植(租屋代管)產業專章條例。然據他瞭解，一開始訂定此法時，是由民間團體倡議的，包含明確規範雙方權利義務；但進入立院(審議)後卻遭民法學者一致反對，直指民法已有相關規定，不需另立專法。因此才變成現在所見，以扶植租屋代管產業及明訂租稅優惠為核心。
崔媽媽基金會認為，只要房東、房客雙方義務權利明確規範，也就是推動真正的租賃專法這項前提沒有達陣，則光是鼓勵扶植房屋代管業，及釋出租稅優惠(誘因)、鼓勵釋出空屋出租，效果恐怕會大打折扣。因此崔媽媽仍會繼續推動『真正』的租賃專法。
徐銘達看法則稍有不同；他認為，一旦(代管)產業能夠發展起來，則(租屋)糾紛就有可能降到最低。因為專業者可提供租賃雙方任何可能需要的各項服務，包含法律諮詢、房屋修繕等等；如果真的發生糾紛，專業租賃機構甚至還能適時扮演居中斡旋調停的角色，避免走向繁複且花費昂貴的訴訟階段。
比如目前規定是，房屋內物件毀損如是自然造成，是房東負責，如為人為破壞，則由房客負責。但現實上，這確實很難釐清，甚至房東或房客自己有時也不大清楚自己的權利及義務。這時如有專業代管租賃業的介入、提供服務，常常能夠大事化小、小事化無。至於規範兩造權利義務的法令，無論是民法修訂專章，或另立專法都可，重點是使其成為排解(租屋)糾紛的最後一道防線，備而不用。
代管專業化 健全房市
徐銘達進一步說明，(租屋代管)產業蓬勃發展之下，(產業人士)自然會去市場尋找任何可能存在的空屋。這樣一來，其實是業者與屋主雙贏的局面；專業機構賺取服務費，釋出空屋出租者賺租金抵持有稅，還能得到更好的服務，也不必面對百百款的租客，這正是政府推動此項政策的一大目標。
無可否認地，健全的房屋市場，必須是買賣與租賃都健全發展；特別是目前房價高昂，因此很多民眾，特別是年青人多採取先租後買。然現階段租屋市場問題重重，政府興辦公宅又緩不濟急，還遇到不少阻力，因此政府選擇先扶植相關產業並提供租稅優惠專案，藉此能逼出空屋，也讓弱勢者租到需要的房子。
當然，對於目前政院版租賃專法，相關社運團體仍認為不足。不過換個角度看，如能成功扶植租屋代管，這項過去以來在台灣始終近乎從缺的產業，則透過建構健全的市場機制，再輔以相關配套，如資訊透明化及透過明確賞罰機制，讓房東願意報稅、繳稅，則不但空屋可順利逼出，以往頻傳的租屋相關糾紛也可大幅減少。
只要租屋市場更加健康、透明，擺脫過去黑市的污名，再加上興辦中社會住宅量體逐年增加，則民眾在居住需求上將有更多可靠、友善的選項及彈性；如此這般，則高房價現象將可獲得適度緩解，也才能真正朝居住正義的方向大步邁進！
本文摘自2017年7月5日出刊之《住展雜誌》424期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「柯P的房市明牌靈嗎？」、「住宅觀測 樂活公設外飾築好房」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
(來源:《住展雜誌》 424期)