【文/住展雜誌】
今年四月立院三讀通過《危老條例》;一般咸信,產權單一建物將是最大受益者。不過本文作者對此另有見解,認為法拍市場的獨棟透天厝或公寓,或許才是投資者應該關注的目標!
時序已經入夏,逢端午節前後,雨水增多,正該萬物興盛之時,台灣加權指數於五月九日突破萬點大關,雖僅有短短一秒鐘,不過所象徵的意涵無限;是否台灣經濟又將春風化雨,邁進一個百業興盛的美好時光?
危老條例 四月底三讀
回觀台灣房地產的景況,雖然業界仍慘澹經營,但是向來以抑制房地價格作為追求居住正義為政策的民主進步黨,於今年四月二十五日經由立法院三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(以下簡稱危老條例),為加速危險及老舊建築物的重建,提出建築容積獎勵、房屋稅及地價稅之租稅減免優惠措施。
該法案通過,是否為蔡政府對不動產業者所伸出的橄欖枝?目前各界解讀各異,筆者立場則是靜觀其變;好人辦壞事或壞人做好事,在目前詭譎多端的台灣政壇,已非異端,與其胡思亂想,不如看看危老條例施行後,是否能為疲憊的不動產市場,注入一股活水,方屬持重之見。
先不論執政者推出危老條例的目的為何,但對於排隊領紅包的直接受益者,筆者認為就需要認真點明。
頭獎者:經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。此部分得獎者,主要是受到建築主管機關所認定,因此不擔心會有認定不明的情形。
貳獎者:經結構安全性能評估結果未達最低等級者。依據危老條例於立法院第一次委員會審查記錄,內政部葉俊榮部長列席報告指出,本法案主要是針對高氯離子混凝土建築物(即俗稱海砂屋)、地震後列為「紅單的危樓」或是領有「黃單的需注意建築物」,以及三十年以上屋齡的老舊建築物,所以具有上開特性的建築物,即是政府所標記的對象。
條例實施 三類建物受惠
而依據內政部的網站說明:「本條例授權內政部訂定結構安全性能評估之辦法,內政部將於三至六個月內完成子法之制定,屆時將明訂結構安全性能評估之內容、等級及評估機構等事項;未來建築物所有權人需先自行評估,並依據評估報告書之結果確認是否符合本條例之適用對象…」,故對於適用本項之建築物,可能還需要一段時間,才會有明確的法規以供認定。
三獎者:屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。
依據現行規定,除了耐震能力之標準不明外,比較具體的是屋齡要三十年以上,且對於耐震能力之改善已不具效益;另外就是屋齡三十年以上,未設置昇降設備的建築物。簡言之,基本上如果是三十年以上建物,沒有裝設升降機的透天厝或是公寓型建築物,都是潛在的適用對象。
重建計畫 五月前申請
不過,獎品並非可無限期任意兌換;依據危老條例第五條「依本條例規定申請重建時,新建建築物之起造人應擬具重建計畫,向直轄市、縣(市)主管機關申請核准後,依建築法令規定申請建築執照。前項重建計畫之申請,期限至民國一○六年五月三十一日止。」這代表已明確告知,重建計畫的申請最遲不得超過今年五月底止。
在如此景氣不佳的情況,投資房地產是否仍有利可圖?筆者前次指引,可以從法拍屋市場下手。如今老屋重建條例通過與施行,筆者可以想見,日後獨棟的透天厝或是整棟的公寓拍賣品,勢必將是內行投資者所注目的對象。
獨棟法拍屋 優質標的
依據筆者的經驗,因為長輩離世而遺留的不動產,尤其是整棟公寓或透天厝,因為繼承人對於樓層價值爭執不休,若未能達成分割協議,經由法院進行共有物分割訴訟,實務上採取「變價分割」,即將物件透過法拍程式進行拍賣,將所得價金分配給各繼承人的方式,已漸成趨勢。
因此,在法拍市場上捕捉相關物件,再透過老屋條例申請重建,除能獲取容積獎勵外,還能取得地價稅及房屋稅的減免,如再結合「低公設」的吸引力,搭配「有便捷的升降升降機」,以「二房或二加一房」方式推出,此種類型的標的,應該會是精打細算的消費者所鍾情的好物件吧!
本文摘自2017年6月5日出刊之《住展雜誌》423期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「破盤價來襲─買房黃金期降臨!」、「2017房市回春虛與實」、「台灣房市政策 在哪裡?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 謝謝!
(來源:《住展雜誌》 423期)