【文/住展雜誌】
從今年開春以降,國內房市佳音頻傳,比如大戶資金回流、買賣移轉棟數,甚至,台北市房價出現止跌反彈跡象等等,彷彿房市即將要復甦了。各項數據轉好,真的等同房市回春訊息嗎……
去年末以來,台北市豪宅市場成交捷報頻頻,大戶一出手就掃了好幾間億元以上豪宅;高端大戶出手,被市場解讀「房價低點已到」,甚至能夠激勵市場士氣,把房市由空推往多頭。
有越來越多的人認為,台灣房市在經歷二年多的修正後,今年即將落底。實情到底是不是這樣?
量增是房市復甦?
「現在正是買房好時機,而不是將房子拋售!」城洲廣告總經理吳俊青如是說。他強調,在房價修正期間,「買氣積壓了二、三年,房價回落到相對低點,遞延性買盤逐步出籠,年後至今成交量已有顯著成長,市況遠比去年好上很多。」
確實,根據雙北市地政局所統計發佈的買賣移轉棟數,今年前四個月年增率多呈現正成長。其中,三月份成交量增長力道最強,台北市成交一九九三棟,年增約三十三%;新北市成交四三二一棟,年增幅暴衝至約五十二%。
雖然雙北市四月份買賣移轉棟數較三月衰退,但年增率仍維持正成長。台北市四月成交一七○七棟,年增幅約二五點二%;新北市成交三六三六棟,年增幅約二二點四%。大台北地區成交年增幅維持二位數成長,難道房市真的已經展開復甦之旅了嗎?
對此,臺經院副研究員劉佩真指出,「今年來成交量增有二個關鍵因素:一是賣方讓利促進成交,吸引買方進場;二是去年全台買賣移轉棟數僅有二四點五萬棟,基期是二十六年來新低,今年交易量轉正成長也是正常的,還稱不算是復甦。」
劉佩真分析,從臺經院所統計的「營建業營業氣候測驗點」來看,的確已經從谷底回升,但嚴格地說,這隻是從「最差」略升至「差」,反映市場看法依然悲觀。
未來要觀察房市是否復甦,她認為第一關要先看「全年買賣移轉能否突破三十萬棟」。第二關再觀察土地交易量有無好轉,且要看有無連續三季以上都維持大量成交,才能較確定房市未來脈動。上述二個指標,前者代表一般民眾信心與買氣,後者則代表地產業者動向,現階段二個指標都還沒達陣。
中華綜合發展研究院不動產研究中心主任曾文龍則表示,房市倘若回溫,各縣市力道絕對不同,會呈現「差別性復甦」形態。目前以高雄房市回覆的力道最強。高雄今年一、二月買賣移轉棟數年增逾七成,成長力道勝過北台灣縣市,而高雄土地交易也較熱絡,顯示高雄房地產景氣復甦領先大台北。
北市真止跌嗎
房市到底復甦了沒有?或許各家看法不一,但近期公佈的房價數據,卻透露出近期房市微妙的變化。
第一個數據,是「信義房價指數」。該指數所統計的台北市今年第一季房價指數為二七四點四四,季漲一點二八%、年增一點四四%。
信義房價指數統計範疇以中古屋為主,意味近一年來北市中古屋價格並未下跌,且台北市今年第一季的漲幅已高過先前三季跌幅的總合,北市房價出現止跌回升跡象。
《住展雜誌》所統計的第一季北市,則來到八三點四萬/坪,單季僅小跌○點六%,跌幅縮斂到一%以內,顯示房價修正壓力似已減輕。而國泰金所統計的「國泰房價指數」,台北市今年第一季竟然暴漲七點九六%
從各家房價數據看台北房市,價格似乎未再大幅度下墜。過去,大家都認為「量先價行」;意即房市成交量若衝高,則代表市場未來會轉好,成交量若越降越低,未來價格恐怕會下殺。
然而,去年以來房市成交創下新低量,但北市身為房市領頭羊,房價竟然出現止跌的跡象,這是否代表量價的連動慣性已經被改變,難道已形成「價先量行」的局勢,房價率先比成交量更快反彈嗎、更早回春嗎?
劉佩真表示,北市第一季房價雖然有回升,但主要是少量的豪宅與其他高價建案成交所帶動。除此之外,目前市場上主要需求還是逢低承接的需求,而不是加價追漲的買盤,只要價格漲上去成交量就會下滑,從四月買賣移轉棟數比三月少就能看出端倪。
因此她預期,價格修正波段尚未結束,短期內賣方仍必須倚靠降價才能創造大量成交,出量之後房市回溫的機率才會升高。不過,因台灣處在歷史相對低利的環境當中,資金成本偏低,出現跳樓大拍賣的機率也不高,買、賣雙方還會持續拉鋸著。
政策左右買氣
吳俊青則說,房價修正到今年第一季已至相對低點,對買方構成進場誘因,且房市需求永遠都在,差別只在「何時買?」
而買方出手意願的轉變,今年來就可見微知著。吳俊青分析,去年末小英政府開始對房市釋出善意,從林全院長「不會打房」說,到小英總統「拚都更」,現在內政部卯足全力推「老屋重建」,看得出政府對房市的態度悄悄在轉變,這將推升民眾買房的信心,所以今年來房市已進入「量出價回溫」的格局了。
曾文龍則保守的說,現在談房市回春還言之過早,因為業界動向都還偏向保守操作,而且「價格不降沒人要買」。其次,他不認為今、明年經濟情況會好到哪裡去,而股、房市又脫勾,房價勢必再往下降才有打底的機會。
今年房市主旋律
三位專家看法分歧,其實就跟目前市場上混沌難解的市況一樣,多、空各唱各的調,「買方盼跌、賣方守價」恐怕會是今年房市主旋律,二邊還是無法兜到同一塊上。
到底今年房市會不會形成「新三不」的局面:「不易大跌價、不易追價買、不易出大量」,值得我們進一步檢視觀察。
本文摘自2017年6月5日出刊之《住展雜誌》423期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「破盤價來襲─買房黃金期降臨!」、「台灣房市政策 在哪裡?」、「獨棟法拍物件 投資新寵」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 謝謝!
(來源:《住展雜誌》 423期)