【文/惟馨週報】
近半年來，房市買氣緩步回溫，靠的多是舊案降價消化餘屋。來到第二季中，新案終於陸續進場，預料一直到第三季前後，房市新供給量將相當可觀，不過開價則又有拉高趨勢…
萬眾矚目的川習會結束後，東北亞情勢瞬時轉趨緊張；美國和北韓為核武議題相互叫陣，一時劍拔弩張。歐洲也不平安；英國首相意外宣佈提前舉行大選，法國大選前夕發生恐怖攻擊，都造成金融市場動盪不安。
國內社會氣氛也持續緊繃。總金額超過八千億的前瞻建設計畫預算上週進入審查階段，各縣市首長為搶這塊大餅，可說是明爭暗鬥。上週立院還進行年金改革審議，反對者在外集結抗爭，還爆發激烈衝突。
購屋壓力指數 仍居高不下
如此社會氛圍下，當然不利房地產銷售。不過造成目前購屋人觀望的最大因素，依然是價格高懸；內政部公佈去年第三季購屋壓力指數，便再創歷史新高，全台中位數續漲至九點三五倍，雙北雖稍降，但仍得花費逾半所得付房貸。
雖然根據分析，購屋壓力指數上揚，可能是交屋坪數較大所致，而且這是去年第三季的舊數據，但毋寧仍是警訊。國泰金調查更顯示，七成民眾認為現在還不是買房時機，還有近四成受訪者要等到價格降到所謂合理價位，才要進場。
基於消費者的這種心態，近期市況呈現的態勢就是，只要降價讓利，就有更大機會成交。然過去這段期間，有實際降價的多是成屋舊案；這類產品由於有融資壓力，因此價格較易鬆動。但業者的心態或想法，顯然和消費者仍有差距；從新案續開高價的情況，就可見一斑。
內湖新案開高價 北投續盤整
比如內湖，預推新案規模都不大，但開價依然相當驚人。像是遠雄五期重劃新案「賦邑」及「峰邑」，據悉就仍要開百萬單價，和目前區域行情6至7字頭相較，差距甚大。
文德路巷內佳元建設新案，更準備開區域天價；該案已完工，規劃挑高3米6小宅，據悉成交要見9字頭，因此開出百萬單價機會很大，這同樣高出區域行情甚多。其他將推新案，還有金龍路巷內的「文心十二品」，全案12戶，規劃26坪二房；五期重劃區旁工業區廠辦案「富霖雙星」則還在等建照核發，取得後才會正式推出。
再看近期市況；東湖「恆星」及「如意琚」先後完銷撤場，前期案「大華湖閱」成屋重推，還有近20戶可售，多為90坪以上戶別，開價和預售時一樣，仍為95萬/坪，成交至少要75萬/坪。江南市場附近「MY OWN」附近花市原址確定改建公園，因此業主打算調高價格，現場表示成交要75-77萬/坪。
北投明德地區則是不少重推個案價格下修，「 THE ONE」目前實際成交可見5字頭，反應轉佳(開價70萬/坪)，現場低調表示預訂已差不多，等待簽約，「明德A+」價位較之前下修1成，目前開價約80萬/坪，成交則是要70萬/坪左右。
再看到鄰天母之行義路一帶，「木蘭居」釋出地主戶(另有代銷搭接待銷售)，據瞭解價位還要見百萬；同區「富山居」及「大邑詠天母」價格都稍有鬆動，實際成交約70萬/坪上下。區域最新案則為透天規劃之「俋泰陽明」，全案共14戶，101年使照獨棟雙併規劃，建坪144坪，單戶總價1億起(車位另計)，目前先釋出2戶銷售。
第二季中和 眾多新案齊發
接著看到中和。近半年中和的確缺少大型新案造勢，市況稍顯沉悶，但接下來兩季新案就相當多；有些是延推，也有全新進場者。原本329檔期要推的「YES景安」、「福璽‧景安」及「達永‧沐夏」，都因為建照或使照延遲取得之故，要拖到520左右才會公開，不過達永案已掛出帆布醞釀多時，目前更強打自備10萬起。
下月開始，中和還有不少新案。首先是秀山國小附近的「秀山園」，約55戶可售，規劃20-33坪一加一及三房。安和路上「日光御」則訴求近捷運景安站及永久70米棟距，規劃18、19坪二房共45戶，一樓1戶店面已售出，開價未定據悉預約價是4字頭，因此反應不錯。
穗和地區也有新案「喜全森鑄」，規劃18-62坪二到四房，開價48萬高於區域行情；近積穗國中的舊案「植木賞」則更名為「輕鬆購」重推，先前開價超過50萬/坪，重推牌價則降為45萬/坪，剩26-28坪二房產品，另打出998萬廣告戶及買屋送70萬購屋金(實為贈送簡易裝潢)。
第三季中和還有新案將進場，為正景平路上的「景安好好」，將推18-28坪產品。另外，永和五月也有新案，為秀朗路二段上的「吉明秀」屬合建案，全案134戶，可售戶及開價未定，產品為25-34坪二、三房，訴求室內挑高三米四。
機捷蜜月期過 林口來人減
綫上待售個案仍多的林口新市鎮，之前機捷免費試乘及票價優惠期時，來人稍有增加，但此蜜月期結束後，市場就又迴歸平淡、來人減少；不過各案場多表示對銷況影響不大，主要是機捷搭乘優惠期間引進的來客多半無效，因此實際銷況和之前差別不大，還是以後段相對低價區稍佳。
目前新市鎮前後段價差仍不小：A9站、扶輪公園及三井outlet周邊，開價都還是超過4字頭，後段地區成交則多在26萬/坪以下。文化北路以西的南勢地區則是例外，主要是該區現在仍有不少鐵皮工廠，重車出入頻繁，因此儘管距離A9站不算遠，但行情仍相對不高；目前買方認知(出價)大概在22-24萬/坪，但案場則稱成交仍要25萬/坪以上。
再看個案。「力璞玉」是目前區內少數持續強銷個案，來客也最多，現場稱銷售過半，成交要36萬/坪以上。另一強銷中個案是亞昕系列案，最新者是扶輪公園附近商業區的「昕樂章」，產品約為35-60坪，月底公開。南勢地區前期指標案「森聯美麗莊園」則將重新推出，據悉還有過半量體待售。
本文摘自2017年4月25日出刊之《惟馨週報》1024期一週房櫥單元，同期內容除本文外，並有「房市樂土 大臺代銷前進宜蘭淘金」、「璞園推案響起 廣告量反彈再衝高」等，更多內容請參閱《惟馨週報》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
(來源:《惟馨週報》 1024期)
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