【撰文／黃彥翔 諮詢／合泰建經資深經理 陳俊宏】
不動產的買賣金額龐大，不論是賣方或買方，都深怕在任何過程中承擔風險，合泰建經以專業的地政士資格精準執行價金履約保障，讓民眾買賣屋可以更安心。
小陳打算出售住屋，因為想省去仲介費用，決定自行出售房屋，並且與買主小李以一千萬元成交。在收到簽約、用印、完稅等三百萬元的自備款後，將房屋過戶給小李，但之後小李卻音訊全無，還被其他人把房屋抵押給銀行借貸。經過三、四個月的追查，才發現小李用的是假身分買房，房屋貸款人是遊民人頭戶。
由於不動產為「登記生效制」，即房屋登記在誰的名下，產權便屬誰。小李在付完三百萬元自備款時，房屋便過戶到遊民名下，貸款七百萬元被小李捲款，小陳損失慘重⋯⋯
不動產買賣金額龐大，成交金額動輒數百萬元起跳，在早期交易流程中，買主支付各期購屋價款都直接匯入屋主指定帳戶，時常發生屋主捲款而逃或一屋多賣爭議，對買主保障不周全。此外，賣方也擔心在房屋過戶後得不到售屋尾款，造成先給付者就須承擔較大風險。
合泰建經資深經理陳俊宏表示，過往的買賣詐騙案件層出不窮，像是買主交付自備款後，賣方就音訊全無，又或者是賣方在產權過戶後，收不到買主交屋尾款，房屋又被拿去貸款等。因此透過履約保證保障交易安全是必要的，可避免畢生積蓄血本無歸的問題發生。
價金履約避免交易風險
價金履約保證的服務，即是在交屋前將買主購屋的款項先暫存在銀行「履保專戶」中。在交易完成後，將銀行專戶結清並支付給賣方，以避免交易流程中潛在的風險。
房屋交易流程基本上可分為「簽約」、「用印」、「完稅」、「交屋」四階段，在前三階段中，房屋的產權仍是屬於賣方，透過履保專戶可以保障買主在尚未過戶前所付出的款項；在房屋過戶後，買主申請的貸款會直接進入履保專戶中，賣方也可以在過戶後保障尾款的取得。簡單來說，履約保證透過第三者（履保專戶）保障了買主前三階段的款項，也保障賣方在第四階段交屋時的尾款。
不過，陳俊宏也提醒，履約保障僅保證買賣價金，沒有保障物之瑕疵，因此屋況瑕疵問題仍須由賣方善盡告知責任。
成屋履約保證並非強制性，目前市面上的履約保證服務費用多為成交總價的萬分之六，並由買賣雙方共同負擔。以房價新台幣一千萬元計算，一般來說，買賣雙方各需支付三千元之履約保證費用。
地政士背景保障履約安全
儘管越來越多民眾願意在買賣房屋時做履約保證，但慎選建築經理公司的品牌也相當重要。陳俊宏提醒，房屋交易過程，承辦人員須有高度的專業素養，才能因應各種突發狀況。
合泰建經在履約保證領域上展現專業素質，與其他建經公司的不同，在於出帳人員都具有地政士證照或是代書背景，對於買賣權益與相關法規，以及各階段實際操作流程都具豐富經驗，讓民眾有更安心的服務品質。
一般民眾對於房產買賣較為陌生，相關流程的交代也十分重要，合泰建經在價金交代提供即時簡訊、電郵通知服務，並且在網站上設有個人帳戶，可隨時查看金錢流向等訊息，民眾最關心的入出款帳戶金額、餘額的交代都非常清楚。
價金履約保證
合泰建築經理公司 資深經理／陳俊宏
賣方的好處
★若買主在過戶前違約，或在過戶後但貸款未核撥時違約，賣方可依「成屋履約保證制度」催告、解除契約，並從履約專戶取回買主已支付的價金。
★若買主於過戶和貸款核撥後不支付尾款，經賣方取得請求給付價金尾款之確定判決，保證銀行會將專戶中保管之款項連同買主應付之尾款一併給付給賣方。
買主的好處
★過戶前房屋價款由銀行專戶保管，不怕過戶中房屋被查封或無法過戶，也可避免賣方一屋兩賣的風險。
★賣方若未依約過戶，買主可依「成屋履約保證制度」催告並解除買賣契
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(來源:《好房網House Fun》 2017年5月)
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