【文/住展雜誌】
基於「有物就需登記」的概念下，台灣的公設登記制度全球獨有，但也因此產生不少亂象。有鑑於此，官方稍早宣佈自明年起，建物的雨遮屋簷將不予登記；這樣的制度改變，會產生什麼影響？現行公設登記制度，又將有怎樣的變革？
談到買房，除了老生常談的地段和錙銖必較的房價外，一定也會論及所謂的公設比或虛坪。這項制度其實是台灣獨有，但由於行之有年，國人早就習以為常。只不過，以往建物公設比約在百分之二十上下，但這幾年，這個數字快速飆高，現在百分之三十以上已變成常態。
之所以近年建物公設比飆高，主要是基於防災安全考量(蘆洲大囍市火災等)，因此自九四年七月後，建築法規增訂，八樓以上(含)需增設兩座逃生梯，導致一般大樓建物法定公設面積大增。再者，部分業者為增加賣相等原因，規劃更多公設或虛坪，加上近年房價快速飆漲，使得民眾得花更多錢買非自用面積。
於是，近年政府針對建物公設登記制度，進行一系列的檢討變革；而最近的改變，是有關雨遮及屋簷的登記及計價方式。
明年起 雨遮不予登記
所謂雨遮及屋簷，主要是設置在窗戶上方，用來阻擋雨水滲入室內的設施，原本屬於可登記的公共設施之一。不過，近年有部分建商把建物的雨遮愈做愈大，愈做愈多，這當然使得建物虛坪大增，進而讓消費者的相對剝奪感更加強烈。
為導正此一扭曲現象，內政部於是在民國一百年五月修訂《地籍測量實施規則》，規定爾後推出的預售屋，其雨遮及屋簷可登記，但不予計價。接著更在去年底決議，自明(一○七)年一月一日起，所有建物(含預售屋及成屋)的雨遮及屋簷，皆採不予登記也不計價之原則，也就是不再屬於附屬建物。
這樣一來，自明年起，有關建物雨遮及屋簷之登記及計價方式，就將出現一國三制的情況，屆時消費者恐怕會一頭霧水，弄不清楚自己準備買的房子，是適用什麼制度，當然也就無從得知，是否花了更多冤枉錢買『鳥站的地方』。
林旺根：以建照做檢視
對於這樣的狀況，消費者文教基金會房屋委員，中華民國地政士公會榮譽理事長林旺根指出，對一般購屋消費者來說，這的確有點麻煩；主要是雨遮及屋簷可否登記及計價，是根據建照取得時間為區分依據，但消費者通常只查得到建物取得使照的時間。
按照這樣的脈絡，自明年起，消費者如果買的是新(預售)屋，比較沒有問題。單純就是(雨遮及屋簷)不予登記也不計價，但新成屋及中古屋就的確較不容易判斷。
不過林旺根指出，消費者如果真的考慮購買(某房產)，就該蒐集有關該物件更充分的資訊，更應該要求(仲介)業者幫忙查詢(建照取得時間)，而且業者也應該要在物件的不動產說明書上，確實載明相關資訊。
他進一步分析，雖然雨遮及屋簷原本登記為虛坪(附屬建物)，但仍有其功能；早年的建築技術規則規範其長度在五十公分以下，之後為推廣綠建築，因而放寬到一百公分。然而這項權宜措施，業者卻擴大適用，進而使得近年建築物的雨遮屋簷愈做愈大，連沒有窗戶的地方都長出雨遮，更因此被謔稱為『土星環』。
那麼，明年起雨遮屋簷不予登記也不計價，除了造成登記制度的一國三制，消費者必須特別注意外，還可能產生什麼影響？
單價墊高 外觀變簡樸
某不願具名的建築師分析認為，直觀上公設(比)會因此增加，畢竟不能登記(雨遮屋簷)後，銷售坪會變少，計算公設(比)的分母就跟著變小(目前實務上雨遮屋簷占總樓板面積約百分之六)。
以此延伸，可能有些業者就乾脆不再規劃，建築造型就可能變得比較樸素，甚至不再有太多特殊造型。但他也坦言，當業者無法在雨遮上做更多要求的情況下，建築師反而更有發揮設計專業的空間，因此某種程度上其實是樂觀其成。至於綠建築推廣部分，就算不做雨遮，也可改採遮陽板替代，因此影響應該不大。
除了對建物坪數及規劃造成影響外，雨遮不予登記後，對價格也有影響。林旺根分析，基於房屋總價不變的情況下，現階段雨遮仍可登記時，分母(坪數)會灌大，把單價拉低，而未來雨遮屋簷不登記不計價，虛坪壓低、分母變小，單價就無可避免地一定會拉高。但這對消費者來說，也更清楚知道自己買的實坪有多少。
業界人士則普遍認為，適用登記新制的房屋單價會比較高，因此適用舊制，也就是雨遮屋簷可登記、可計價的物件，因為單價相對便宜，反而更受消費者青睞。
不過，會不會因此出現搶請建照潮？業界人士認為還要再觀察。之前容積獎勵舊制落日，就已出現過一波搶照潮，使得累積潛在供給量大增，加上目前房市買氣和前些年相比落差不小，建商都以消化餘屋為主，推案相對不積極；因此單單雨遮、屋簷不予登記新制上路，是否會造成建商搶照並囤積建照，仍要看市場景氣而定。
公設不予登記 非事實
雖然業界之前有不少質疑聲音，不過雨遮、屋簷不予登記的新制度，看來明年仍是確定上路；這對國內行之有年的公設登記制度來說，確實是一大變革。而且不僅如此，農曆年前更有消息傳出，未來所有公設都將不予登記。
然相關消息曝光後，內政部立刻發出澄清稿表示，不動產登記法還在研擬修訂階段，而且目前尚無確立之修法方向。林旺根更指出，此消息實是外界誤解。
根據他瞭解，不動產登記法專案小組的討論決議，並非全面不予登記，而是改變登記方式。也就是，未來建物應登記總樓地板面積，扣除專有部分外，其他就是共有部分，而此共有部分當然包含在總面積(登記)中，也就無需再額外登記；進一步來說，則是參照日本的現行制度。
林旺根分析，台灣獨步全球的公設登記制度，源於同樣世界獨有的地政、建管雙軌制。在國外，只有建築管理一軌，因此記載面積(測量)即可；但台灣多了地政系統，而且抱持「有物就(要)登記」的思維，進而造成台灣房市特有的公設登記制度及虛坪現象。
公設爭議 多因分配不均
這樣的制度，其實有好有壞，但實務上的確常因分配(持分)問題而產生爭議或糾紛。車位和陽臺使用權相對清楚；樓梯間、升降機或其他休閒公設等則為住戶共用，皆無太大爭議。產生爭議的最大來源，其實多是車道。
原因在於，部分建商將車道面積灌入未購買車位戶別的公設持分中，表面上單價壓低，實際卻是分配不公。然一般消費者不察，以為買了較便宜的房子，殊不知坪數被灌水，甚至導致按正常方式分配公設的業者啞巴吃黃蓮，形成劣幣驅良幣的扭曲現象。因此現行的公設登記制度，確實有檢討變革的需要。
明年雨遮、屋簷不登記，是進步改革第一步；至於其他部分，未來也會做適當檢討。但稍早傳出將朝全面不登記方向改變，林旺根表示實施機率近乎零；畢竟台灣的地政建管雙軌制，短期內不會改變，況且上述修訂規劃，還得過立院這關，因此是否定案，都還在未定之天。
總而言之，除雨遮、屋簷外，國內不動產公設登記制度，短期內還是會繼續維持現狀；而這也代表，消費者還是得睜大眼睛，檢視自己付的房屋價金，到底有多少是花在買公設上！
本文摘自2017年3月5日出刊之《住展雜誌》420期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「老屋重建錢途無限」、「解碼大台北房市警訊與契機」、「為何車位價格硬梆梆？」、「戴雲發教您如何買好屋」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
(來源:《住展雜誌》 420期)