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從64X、1.57%、45% 解讀房市景氣

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文.莊孟翰

從64X、1.57%、45% 解讀房市景氣

最近全球房地產指南(Global property guide)公佈2016年第三季全球92個高房價城市房價、租金與收益率統計資訊,台北市房價租金比64倍,全球排名第一,其次,租金收益率1.57%則係全球最低,因此被評為一顆星之亞洲最不具投資價值城市。請問您如何就「64X、1.57%、45%」這三個數據解讀未來台灣房市景氣?

台灣這一波房價自2003年以來逐漸攀升,主要緣於「錢多、利率低、稅輕」這三大因素,及至2014年七月一日,台北市率先大幅調漲房屋稅稅基與稅率,在稅制結構急遽改變下,市場景氣隨之逆轉並呈每況愈下之衰退趨勢。

至於「64X、1.57%、45%」對於整體房市景氣之影響,則分述如下:

一、64X、1.57%、45%與全球主要城市之比較

根據全球房地產指南數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於64倍,全球排名第一,亦即投資64年才得以還本,其次,租金收益率1.57%則係全球最低,因此被評為只有一顆星之亞洲最不具投資價值城市。

至於2016年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一,由此不難瞭解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素摜壓下,自2015年景氣急遽轉折,2016年價跌量縮,2017年則依舊是持續向下探底之衰退趨勢。

二、當前房市十大泡沫指標之檢視

最近幾年台灣房市泡沫危機的陰影一直揮之不去,亦即「紅色警戒」已持續存在相當長一段時間,如就筆者根據多年累積經驗所擬定的十項泡沫評量指標來加以評估,例如房價所得比早已超標;其次,房貸本息超過家庭收入三分之一也超標,房貸餘額占GDP比重超過40%,也是超標,年收益率低於5%─超標,房價租金比超過二十倍─超標,按2016年第三季台灣房價租金比64倍,等於64年才還本。

另外,房價漲幅超過GDP漲幅也是超標,短期漲幅超過30%─超標,投資性需求超過20%─超標,開工率大於銷售率─超標,空屋率大於5%─超標,由以上所彙整十項指標皆呈現紅色警戒加以探討,市場景氣漸趨低迷亦乃預料之事。

時至今日,房市景氣逆轉,大概只有房價漲幅超過GDP漲幅、房價短期漲幅超過30%與投資性需求超過20%這三項略有轉變,整體而言,房市景氣還是處在紅色警戒階段,縱然房價無泡沫破滅危機,卻仍有超額供給隱憂,因此,不動產開發業當務之急應是儘早出清餘屋,俾免出現流動性風險。

三、買賣移轉數量創二十五年新低之警訊

最近四年之買賣移轉數量,已由2013年37萬1892棟,2014年32萬598棟,2015年29萬2550棟,逐年下降至2016年24萬5396棟,而創下二十五年新低(1990年23萬6396棟,1991年28萬9503棟),此一逐年遞減之趨勢,顯示市場景氣低迷還有一段漫漫長路要度過。

此外,如再就《住展雜誌》北台灣預售與新成屋統計數據,推案金額由2013年之13467.06億元逐年下降至2016年之7956.49億元,並且銷售率亦由77.98%大幅降至28.8%,據此即可充分瞭解在當前交屋潮屆臨,預售屋、新成屋與中古屋競價求售,其間所顯示景氣衰退之經營困境。

四、房地價格均告下跌

根據房仲業者調查,五個豪宅聚落區近三年房價變化,以高雄美術館特區漲9.6%居冠,跌價最多的為北市信義計畫區,值得關注的是,一向都是豪宅指標區的信義計畫區房價,亦由2014年每坪117.5萬元,驟跌至2016年之98.6萬元,跌幅高達16.1%。

此外,根據內政部最近發佈的第四十七期(2016年九月三十日)全國都市地價指數,其中台北市下跌1.8%,跌幅最大,並且全市十二行政區均告下跌,其中又以南港區跌幅3.02%最高,文山區跌幅2.72%次之。

另外,根據最新實價登錄資料顯示,近二年台北市各行政區成交價,以中山區跌最多,達12%,新北市則以板橋區18%之跌幅最高。

如再根據房仲業者就實價登錄資料之彙整,雙北十大蛋黃區,松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和與三重,二年來房價全數下跌,其中又以板橋、中和、中山與信義區衝擊最大,跌幅都超過10%。

五、地上權開發案頻頻觸礁

由於近年地價稅大幅調高,使得信義計畫區的大坪數指標性豪宅「台北花園」地上權住宅租金亦告大幅飆漲,由十四年前每月三萬多元,一路飆到十二萬多元,亦即一年就要繳付一百五十萬元的地租,而令住戶苦不堪言。

此外,最近有關地上權開發案首見嘉泥公司解約情事,而將大安區地上權土地歸還政府,其次,日勝生「仁愛本真」開發案,擬變更為飯店用途,吉美建設「吉美璞立」與志嘉建設「志嘉水曜」也都規劃轉為商用不動產。

另外,位於板橋區的「昇陽寓見」,雖分拆年限以二十五年期進行銷售,亦告失利;至於高雄市永信建設的「R5新世界」,也同樣面臨銷售與貸款的困境。

影響所及,國產署於去年十一月二十一日開標,全台共十四筆地上權標案全數流標,就連眾所矚目的中山區長春路標案,同樣是流標收場。

由以上分析可知,最近幾年台灣房地產不僅在國際市場不具競爭力,今後國內市場將會在「U型谷底」盤整階段,呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售情況,而在理性購屋時代屆臨之際,相關業者也必然面臨買方市場另一艱辛的考驗。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第860期。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】【理財教育學苑www.moneyedu.org.tw】

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(來源:《理財周刊》 860期)
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