文．莊孟翰
依最新實價登錄資料(2016年十一月)顯示，近兩年台北市各行政區成交價以中山區跌幅最大，高達12％；新北市則以板橋區最高，跌幅18％。台灣近二、三十年來，房地產幾乎都是漲多跌少，從而各大房仲及相關業者大都預估回檔幅度在10％以內，我們能否將這波回檔視為小幅修正，有房屋需求或投資目的者，可以開始考慮進場選購？
關於房價是否觸底這個課題，大家都急於瞭解真相，並且目前已有不少消費者急著想要進場購屋，當然市場也有不少好個案可供挑選，畢竟好地段、好產品還是不少，只是大環境還是延伸去年景氣價跌量縮趨勢而愈益明顯。可以確定的是，截至目前為止，景氣尚未觸底，整體而言，今年才是U型谷底盤整的開始！
購屋置產乃長期性的規劃，就一般國人慣用的現金、股票與房地產之財產三分法而論，選擇好時機與好標的並作好資產配置，才是投資理財不二法門。其中，房地產投資觀念更須與時俱進，以下謹就當前整體政經新情勢，提出購屋置產十大新觀念，以供參考。
觀念一，租金收入是否大於持有成本？
一般而言，房地產投資著重兩種收益，其一為使用收益，其二為增值收益，在當前增值普遍不看好預期下，使用收益能否成為房地產投資的主要觀察點，便顯得格外重要。一般而言，可以租金收入是否大於持有成本來加以檢視，按台北市實價登錄的租金均值，公寓每坪約九百元，大樓約一千四百元，這類實價登錄的承租者多為十年內新屋，並且以公司法人為主，通常單價會比沒有實價申報的自租案來得高。
就投資角度而言，租金收入的年報酬率能否跟得上房貸的年化利率，就是一個相當重要的衡量指標，依目前平均租金報酬率，剛好與房貸利率差不多。
目前多數銀行已開始陸續調高房貸利率，首購族的利率也已上看2.2％，即使不將每年必須繳納的房屋稅與地價稅列入考慮，只要租金報酬低於2.2％，幾乎可以斷定所購置的不動產已淪為負資產。
觀念二，謹防淪為負資產：
所謂負資產通常係指當一項被用以抵押保證而取得貸款的不動產，市值比尚未清償的本金還低的資產。
此一情況大都出現在景氣持續下滑，房價跌跌不休階段，一旦房價低於貸款金額，即可能淪為負資產而導致惡性循環，甚至持有不動產者可能折價出售而進一步減損資產價值，現階段正值景氣急遽轉折，已有不少購屋者因此而不敢貿然進場購置。
觀念三，預期下跌心理何時休？
近期房市為求變現，已有不少預售建案出現價格破壞，而導致成屋行情隨之跌價，雖然自住需求仍在，惟首購與換屋產品也還得高度讓利才賣得動，連豪宅開價也連帶大幅下修10％以上，目前仍堅守價位不肯讓利的建商大都是過去幾年大賺，至於未來則將面臨不景氣的長期考驗。因此，只要當前預期下跌心理持續，一般購屋者便會持續保持觀望態度。
觀念四，高房產稅降低投資誘因：
繼2014年大幅調高房屋稅之後，去(2016)年又大幅提高公告地價與公告土地現值，並開始實施房地合一稅，至於邊際稅率高達45％的房地合一稅亦於一月一日同時實施，並且2017年遺產贈與稅亦將由10％單一稅率調整為10％、15％、20％等三級稅率。
由此不難瞭解持有稅、交易稅與資本利得稅短期同時實施，對於整體房市之嚴重衝擊，自此之後，高房產稅降低投資誘因之趨勢已愈來愈明顯。
觀念五，房價漲多跌少面臨考驗：
依往昔中長期房價走勢經驗，不少投資者仍普遍認為，這隻是近年過熱的房地產市場短暫回跌而已，不過根據最近一般民調，大都預估房價仍將持續回檔超過10％，尤其是在稅制結構與市場供需急劇改變之情勢下，往昔房價漲多跌少的經驗勢必面臨嚴重考驗。
觀念六，持有成本是否會持續提高？
2014年台北市政府無預警將房屋稅大幅調漲2.6倍，更值得關注的是，稅基中的「標準單價」仍僅為實際造價之一半。此外，主管機關又宣稱擬將公告地價逐年調整至接近市價，導致一般民眾對於政策之不可預測性充滿疑慮，這也正是一般民眾所普遍擔心的持有成本是否會持續提高之主要原因。
另外，在地價稅方面，依內政部公佈之2016年全國公告地價占一般正常交易價格平均比例為20.5％，就稅基角度而言，地方政府後續加稅的空間仍有四倍之譜，這也難怪一般民眾咸認未來仍有不少加稅想像空間而保持觀望態度。
觀念七，機會成本該如何抉擇？
此乃當我們動用一筆資金作某一投資時，由於資金有限，只能選擇相對良好的投資機會，現階段如將資金挹注於房地產，相較投資於股票、債券抑或銀行定存，顯然房地產並非最佳選擇。
觀念八，餘屋是否持續增加？
對於預售建案而言，最大的困難是怎麼順利交屋？如何促銷餘屋？依目前建商之處理方式，主要策略大都要等新完工成屋都交屋給客戶之後，才會再思考餘屋降價之促銷策略。
現階段已有不少建商為求順利去化餘屋，推出前三年利息由建設公司買單的策略，也有祭出「換屋」專案，如一戶總價較高的豪宅或是商辦案，可以換購數戶總價較低的小坪數物件等作法，此一情勢看在消費者眼裡，最直接的聯想便是餘屋是否持續增加，現在是否最佳購屋時機。
觀念九，新成屋價格何時止跌？
自2014年以來，已有愈來愈多預售建案推出「結構工程零付款」、「成屋預售化」之促銷策略，最近則更出現10％甚至免自備款案例，尤其是2015年萬華區某建案曾打出「七五折不二價」之降價求售廣告，惟成效欠佳，緊接而來的是餘屋降價促銷個案愈來愈多，最近則更出現送車位、裝潢、家電等促銷廣告，顯見餘屋競價求售之需求已愈來愈殷切，其最直接之影響便是一般民眾咸認新成屋價格尚未止跌。
觀念十，人口減緩與中所得陷阱之考量：
根據國發會之「中華民國105至150年人口推估」，由於受到婦女生育率長期下降之影響，依據最新人口高、中、低推估結果，我國人口零成長時點預估於民國110至114年間發生，最高峰人口數將介於2366至2381萬人，相較105年2355萬人增加12至26萬人；至150年總人口數將降為1707至1949萬人，約為105年之72.5％至82.8％。
由以上之數據，再加上現階段房地產市場長期供過於求之潛在因素，未來房市交易數量，除首購與換屋之外，必然大幅萎縮；如再加上中所得陷阱因素，房價大幅上漲之預期亦必大打折扣。
經由以上十大購屋置產新觀念之分析，再加上去年交易量可能驟降至22? 23萬戶之25年新低，尤其是現階段房市景氣每況愈下趨勢愈來愈明顯，市場必然面臨交易愈顯遲滯之考驗，緊接著便是「U型谷底」與理性購屋時代之屆臨；因此，2017年之後，一般民眾購屋置產也會有嶄新的新觀念與新想法。
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(來源:《理財周刊》 857期-858期)
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