文．莊孟翰
又是新的一年，首先感謝讀者常年來的支援與愛戴！前期本欄提出政府基於保障民眾「知」的權利，以及資訊透明化的精神，公佈初級精度土壤液化潛勢圖，而最近經濟部亦完成全國地質敏感區的劃定公告。
莊教授曾建議應進一步將資訊揭露與相關係統規劃建置，並與不動產開發之地籍與土地使用分區等資料，能夠相互銜接套圖運用，以兼顧一般民眾對於這些資訊之認識與瞭解；但實際購屋時應如何趨吉避兇？另行政院會日前拍板《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案，面臨老屋位於液化區或地質敏感區進行都更時應如何規劃設計？
首先要向讀者說聲恭喜，新的一年，祝賀大家心想事成，身體健康，萬事如意！
整體而言，台灣因地震頻繁，加上平地面積僅佔26％，因此在活動斷層地質敏感區、山崩與地滑地質敏感區往往被列為較高風險區域。
購屋前先詳閱不動產說明書
去(2016)年初在台南大地震後，一般民眾購屋時大都會改以結構安全為優先考量，因此，原本較受中產階層青睞的中古屋，歷經這次震撼教育，一般民眾也必定會以1999年九二一大地震以後興建，耐震係數大幅提高的房子為首選。
針對現行法律規範，包括房屋買賣不動產說明書以及建案銷售說明書，均可以附件方式要求揭露說明，除法令規定重要事項，對於土壤液化潛勢圖和地質敏感區，都可以先行查閱確認。現階段各相關資訊既已陸續揭露，主管機關緊接著即應就相關法令制度予以補強，尤其是工程技術與施工規範，如此，方能真正落實提升居住品質與保障生命財產安全的政策目的。依目前已公佈的土壤液化潛勢區和地質敏感區等資料，成屋交易市場雖不免心存戒懼，惟並無立即危險；由於事關人民生命財產，仍應儘早公佈相關配套措施，以加速防災型都更或老舊房屋檢驗等政策之推動。
購屋謹記十大原則
對此，謹提供以下十大挑剔購屋原則作為指標，以確保居家安全無虞。
(1)品牌信譽：購屋時應首重品牌信譽，可就其歷年作品、業績及客戶風評加以評量，最好是擁有自家營造廠，切忌借牌或一案公司，此外，還要注意有無購屋糾紛或漏水紀錄等前科。
(2)基地與土質：儘量避免地形不整，或順向坡、土石崩落、斷層帶、土壤液化區等，更值得注意的是，購屋前即應詳細查閱該建案或附近地區是否曾經發生類似災情。
(3)老舊屋齡：避免購買老舊窳陋住宅而平添無謂風險；按截至2016年第三季為止，依稅籍資料數據，國內三十年以上老舊住宅高達384萬718戶，占總存量844萬6023戶之45.47％，購屋之前應仔細查閱登記簿謄本所記載之竣工日期。
(4)建物現況：可先由外觀檢視建物是否有傾斜、磁磚龜裂、掉落等情況，內部則應嚴查是否有漏水等情事，一般最常見漏水區域為廚房與廁所，另外，屋頂與地下室也是常見漏水之處。
(5)施工品質：品牌信譽良好的公司，除施工品質嚴謹之外，十五年結構保固亦是必備要件。現階段已有一家信譽卓著的大型上市建商推出結構體保固二十五年、防水保固五年、地壁磚保固五年之三大保固承諾，購屋之前不妨多參觀比較。
(6)結構安全：施工過程除主筋之外，綑綁主筋的箍筋間距、彎鉤角度、彎鉤長度、箍筋粗細等，更是攸關建築物結構安全與耐震能力；其次，混凝土強度也很重要，信用卓著的建商更會以拍照存證方式公開讓購屋者閱覽。
(7)規劃設計：儘量避免選購「大U型」、「大T型」及「大L型」的住宅社區，俾免一遇地震容易產生額外的扭轉與拉扯力道，而遭受無妄之災，2016年初台南地震之慘痛教訓，殷鑑不遠。
(8)海砂屋與輻射鋼筋：購屋之前務必要求房仲業者提供相關資料，藉以仔細查證是否貼有紅色或黃色標籤。
(9)違章建築：常見住商混合大樓一樓打通當賣場，購屋前應依原設計圖檢視樑、柱或剪力牆是否遭破壞或拆除，另外，屋頂加蓋也是常見的違建所在。
(10)建物測量成果圖：購屋前應詳細核對建物測量成果圖與建物現況，瞭解現狀與原設計圖之差異何在，例如陽臺外推與露臺加蓋等違建。
都更應可一次解決居住安全疑慮
由內政部研擬、行政院會拍板的《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案，將與《都市更新條例》修法脫鉤處理，應有助加速老舊住宅重建，兼以活絡經濟及產業發展；其意旨係就屋齡三十年以上危險、老舊建物，在全體所有權人同意前提下提出申請，二個月即可快速啟動重建，比循都更程式平均十六個月快速，且無面積限制。至於小面積則更易整合推動，據主管機關估計至少五十萬戶，甚至上百萬戶適用這項新規定。其次，在容積獎勵方面，除法定1.3倍或原容積1.15倍之外，法案通過三年內申請案，再額外給予10％獎勵，亦即法定容積最高可達1.4倍。至於租稅減免方面，五年內提出的申請案，重建期間免地價稅，重建後房屋及地價稅享有二年減半優惠，並且在重建後未出售轉手前，仍可享房屋稅終身減半，五年期限屆滿後，行政院將視情況延長租稅減免年限，但以一次為限。
由於地質法與土地開發管理等相關法令係相輔相成，因此，透過全國地質敏感區之公告，可讓社會各界能預先瞭解土地坐落的地質狀態，在開發前即可據以辦理地質敏感區基地地質調查及地質安全評估，因地制宜規劃開發事宜，並事先研擬適當的因應措施，以提升土地開發利用的合理性與安全性。今後民眾亦可遵照都更推動政策如《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》立法之後，妥為規劃自身不動產之防災和抗震因應對策。
此外，購屋時亦可依據上述「十大挑剔購屋原則」，審慎挑選，俾免辛苦累積的血汗錢，無端蒙受不可預知的損害。
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(來源:《理財周刊》 854期)
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