房市持續下修，市場轉為買方取向，該如何抓住買方的心態會是售屋成功要訣，其實買方與資金一直都在，只是觀望氛圍造成購屋意願不高，只要用對策略與方法，訂出最準確的價格落點，想要在一個月內成功賣出房子，一點都不難！
【撰文／鍾釗榛 圖片／《好房網》資料庫】
掌握房市動態 賣屋輕鬆又方便
要如何在短時間內順利將手中房屋賣出，除了尋求各種協助外，屋主本身的觀念也要跟得上市場變動，因此售屋要如何訂出策略，又該如何增加手中物件的優勢，成為能否順利賣屋的首要課題。
每個賣屋的屋主最常遇到的第一個問題是該如何訂價，卻忽略了在訂價之前要先瞭解自己物件本身的優勢，即便是同一個社區，物件還是會因本身條件的差異而有不同行情，所以要審慎評估才能做出正確的訂價策略。
強調社區素質 增加物件優勢
一個素質良好的社區具有更好的售屋條件，尤其許多首購或自住族群越來越重視安全與環境，使得有管理的社區比起沒有管理的公寓有更好的先天優勢，如進出有社區保全進行管制，重要出入口也有監視器全天候監控，還有大廳櫃臺有物管公司提供管理服務，以及清潔公司負責社區清潔維護，並配合環保公司清運垃圾，這些都能成為加分要件；此外如果社區獲得社區優良評鑑，更是社區素質的一大背書。擁有好的管理與環境，就能增加買家的購買意願，越多人喜歡你的房子，就代表自己在價格上越有優勢。
簡單修繕有必要 提升賣屋有利條件
買東西常常會用賣相好不好來議價，房屋也是一樣的道理，雖然有人認為看房子就是要越真實越好，經過裝修較容易讓人起疑心；但是另一方面來說，買方看屋有時候憑的是一種感覺，同樣的東西有包裝與沒包裝就會有不同身價，因此以修繕而不是遮掩缺點為前提，適度的裝修是有幫助的。
漏水是常見的修繕問題，也是買方最怕遇到的狀況，先排除隔壁或樓上鄰居造成的漏水狀況，家中牆面內的水管漏水可以先行修繕，別心存僥倖想以簡單的油漆粉飾漏水，因為買方越來越精明，會選不同天氣多次看屋，與其為了應付每次看屋而花小錢粉刷，倒不如把漏水問題解決，減少賣屋過程的困擾。另外窗框漏水也是常見問題，尤其下大雨時就會立刻現出原形，因此窗框漏水是必要的修繕專案，以防買家趁大雨時看屋，窗框漏水可就會讓房子價格大打折扣了。
裝飾部分大致可以分為兩個專案，首先是牆麵粉刷，如果牆面的汙損並不嚴重，水泥漆或是乳膠漆都可以用簡單方式去汙；若汙損過於嚴重或因長年沒有維護而斑駁，可以請油漆工或自行粉刷，建議牆面採用明亮的白色系以利於增加室內採光，這也是最能被接受的顏色。另一方面則是燈具的修繕，室內的照明扮演重要的角色，就如同商品放在展示架上需要打上燈光，室內燈具損壞可以自行更換燈泡或燈管，因室內有充足的照明可以營造出開闊的空間感，而明亮的感覺會有美化的作用，比起陰暗的室內，明亮的照明能讓看屋者有良好的第一印象。
掌握最新資訊 瞭解市場行情
賣屋最重要的是瞭解目前市場行情，而且是最真實的行情才有參考價值。以往賣屋前瞭解行情的方式無非是口耳相傳或街坊打聽，這樣的做法往往得到的情報早已失真，即便是自己社區的成交行情，也會因樓層不同、位置不同、有無裝修及是否配給車位等因素形成個案差異，如果單隻是詢問對方賣了多少，而不知道對方物件的條件以及買賣過程，恐會造成錯估的情形，訂出的價格與市場形成落差。
要瞭解市場行情最基本的方法是查詢實價登錄，雖然有完整的資訊與實際成交價可以查詢，但是實價登錄會有兩個月左右的時間差，也就是說目前看到最新的實價登錄會是兩個月前的行情，而市場可能在兩個月之間又產生新的變化，且實價登錄看不到物件本身的詳細情況，如實價登錄不會加註物件是面水岸還是面福地，有裝潢還是沒裝潢，光是這些額外條件便足以影響物件價格，因此實價登錄可作為區域行情參考，不適合當成個案指標。
想要瞭解最新房市資訊，目前大品牌的房仲業者都會在官網刊登最即時的交易資訊，可以做為售屋前的參考依據，但是最直接也最簡單的方式是尋找知名房仲業者洽詢，因房仲業者都是分區在地經營，對於單一區域的房市概況有最新的一手消息，而且房仲經紀人有專業的策略規畫以及手中眾多的物件可作為比較，與其自己瞎子摸象倒不如直接尋求專業協助才是上上之策。
自售還是委賣 仔細分析辨優劣
要自售還是委賣是許多屋主賣屋前的一大考量，委賣在成交後必須付給房仲一筆服務費，雖然自售不用多付這筆費用，但是藉由房仲提供的專業服務，一些零碎的雜事與檔案辦理、代書與簽約過程都有專人服務，最重要的是委託房仲銷售才能夠訂出最佳的價格，加上房仲能夠有效聚集大量的目標客群，能夠更快成交，縮短售屋時間。
永慶房屋大安公園店店長賴上偉分享一個案例，有個屋主本來貼出自售，但幾乎都是仲介打來詢問，或者部分走馬看花的鄰居，真正有明確出價的幾乎沒有。最後終於妥協委託售屋，房仲第一線經紀人篩選尋找明確買方，除了省去屋主要天天站崗帶看，以及被同行騷擾要簽委託的麻煩外，更只用不到一個月的時間便找到買主。當然在買賣交易安全上，有專業客觀的代書團隊辦理，也省去不少風險跟麻煩。
以小博大好時機 換屋策略耍心機
在房價持續下跌的市況，不少有意換屋的人紛紛開使盤算該如何以小換大，現在換屋族如果是換大，其實反而比過往上升市場來得輕鬆，舉例二十坪要換四十坪的房子，如果是在上升市場，房價一坪漲五萬元，原本自己的房子漲了一百萬元，但購屋卻漲兩百萬元，除了坪數價差，還必須追價超過一百萬元。但現在反過來，小坪數總價只跌了一百萬元，但大坪數卻跌了二百萬元，相較之下換屋的壓力反而減少了一百萬元。
建議換屋族可以篩選二到三間適合的房子，勇敢的談價，一百分的房子可能會賣到一百二十分的價格，九十分的房子或許可以接受九十分或八十分的價格，如此就可以節省下預算。
另一種策略是掌握換屋時間差，這種做法是用於想以郊區換市區的換屋族為參考，永慶房屋板橋特許店店長許彥翔建議，在房市持續下修的情況下，可以先將手中的房屋賣出，然後到想要居住的區域租房子，一來利用租屋期間熟悉環境並評估是否適合自己，再者租屋期間房市持續下修，等到一段時間後區域行情來到自己認為的甜蜜點，就能積極看屋尋找適合自己的物件，如此利用時間差增加自己的購屋資本。
抓住買方心態 成交不再是難事
現在市場買方追價意願普遍較低，不能再像以往期待市場高價，委託高於市場行情的價格，這樣反而失去誠意買方的看屋意願，錯過良機。建議價格落點在實價登錄行情，並先行做出下修五至一○％的下修幅度，而不是一開始訂出高於行情再讓買家殺價，因為現在買方會貨比三家且持續追低，高於行情的價格會完全無法吸引買方看屋，反而拉長售屋時間，倒不如直接做出有感降價，吸引買方才能創造成交，這點已經在今年許多讓利的新建案就能看出端倪，因此價格將會是售屋成功與否的關鍵。
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(來源:《好房網House Fun》 2016年11月)
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