【文/住展雜誌】
郝龍斌任內首推的公營住宅政策，成為紓緩高房價居住壓力的解決方式之一。柯文哲上任後，更大舉推動社會住宅，預計興建量達五萬戶之多。公宅願景如在眼前，我們該等待租公宅，捨棄買房的夢想嗎……
備受矚目的台北市公營住宅政策，一路來引發諸多風風雨雨，贊成與反對二方各執一詞。無論您是贊成、反對，柯市府已鐵了心要蓋，且中央也極力推動，協助北市取得公有土地，意味興建公營住宅是大勢所趨，已經「回不去了」。
分配不均衡 信義文山多
目前台北市內已興建完成並提供承租的公營住宅共有七處，分別是文山區萬隆、景文、興隆一區，內湖港墘站，大同區敦煌、大龍峒，中山區行天宮站與士林永平公營住宅。
正在推動中的則有更多（詳見第四十六頁圖表），量體較大者如信義區有廣慈博愛園區、陸保廠營區、三興段等公宅預定地。而文山區若含已完成、正在興建與預定興建的公宅更多，已逾三千戶。
從圖表上觀察，未來公宅最密集、量體較多的行政區，應該是文山、信義、南港與萬華。量體最少的行政區則是松山、中正、士林與大安區。
文山公宅多 柯挾怨報復？
從已興建和推動中的公營住宅量體來看，很明顯集中於文山、信義兩區，尤以文山區約五千戶規模最為龐大。有民眾嘲諷，因為柯文哲選市長時，文山區得票率最差，是唯一得票率未過半的行政區（四九點九三％），所以執政後「刻意懲罰文山區」。
反觀柯文哲得票率最高的北投區（六七點一七％），偌大的範圍卻僅約一千多戶。得票率第二高的士林區（六二點五五％），更僅有一個由中繼宅轉型的永平公營住宅，戶數只有五十一戶。
若把文山區與北投、士林相比，文山區規劃的公宅總戶數比其他二區多太多，難怪文山區民眾憤恨不平，怪柯文哲厚此薄彼，於是群起抗議。文山區每一場公宅說明會上，幾乎都有民眾嗆聲、或者民代表達不滿。
文山區民眾怨氣其來有自，但「懲罰文山區」的說法其實是空穴來風。理由很簡單，公宅預定地都是找市有地、或中央可撥讓的國有土地，哪裡有地、公宅就蓋在哪裡，並非刻意選文山區。
例如柯文哲得票率倒數第二的大安區（五二點三六％），因找不到閒置市有地，只能把華光社區回饋戶移作公宅。所以，文山區公宅規模龐大，原因就出在公有空地比較多。
公宅惹民怨 建商卻支援
雖然北市推動公宅遇到民眾反對，但令人意外的是，竟有不少大咖建商支援。
大陸建設董事長張良吉十分支援公宅、社宅政策，他認為政府不能走回頭路，再蓋「樂透式」的賣斷性國宅，而是要興建只租不賣的社會住宅。不過張良吉呼籲，現在北市公營住宅租金水準偏高，平均收入不高的年青族群無力負擔，公宅租金應有調降空間。
宏普建設副總游武龍亦認為，台北市有必要興建公宅。游武龍解釋，時下年青人買不起台北市房子，並非他們不夠努力，而是大環境不佳，使他們薪資無法負荷高房價。
游武龍強調，有人擔心公宅變成貧民窟，這種憂慮根本是多餘的，因為承租公宅的多是青年才俊，當中不乏老師、工程師、甚至是律師，他們有好的職業、好的品性，只是時運不佳，買不起台北市的房子罷了。如果政府可以多幫助他們，讓他們用低廉租金承租公宅，租賃期間多存點錢，終究會有能力買房。
基地新地點 指向國有地
從統計圖表上來看，北市公營住宅確實過於集中在文山、信義區，沒辦法達到均衡分佈的理想。不過，這隻是目前台北市府推動中的公營住宅而已，接下來市府已向中央要求撥讓國有地，以「中央出地、北市出錢（營造費）」的方式來興建下一階段的公營住宅。
蔡英文總統若想達成「八年二十萬戶」的政見，國有地撥讓將是最關鍵的措施；惟有把國有地無償撥讓給台北市，才能加快公宅的興建速度。也就是說，未來新的公營住宅座落基地，除了市府既有土地外，國有地篤定會佔據不小比例，代表台北市內的國有土地，都可能成為公宅的預定地。
如果您不喜歡跟公宅作鄰居，就只能遠離市有地與國有地。
公宅打擊房價？ 看兩項關鍵
公營住宅在推動過程中，時常遭到周邊居民的反對；民眾反對的關鍵，多認為公營住宅會拖累當地房價與租金行情。然而，這種擔憂是杞人憂天。
據住展雜誌觀察，近年北市房價雖陷入修正格局，但無論是一般公營住宅、或者轉作公宅的聯開宅，社區房價並未比一般住宅跌幅大。若擴大至行政區來看，預計興建公宅數量最多的文山、信義區，近一年新成屋、預售屋房價跌幅分別是四點八六％、一點三四％，跌幅比萬華、北投、大同等多個行政區還少。
為什麼公營住宅不會拖累周邊房價？關鍵有二點：「租金」與「管理」。
北市公營住宅租金雖號稱「市價七折」，但所謂的市價，指的是新房子的租金行情；即使租金打七折，其實不見得會比中古屋便宜。因此，能負擔得起公宅租金的住戶，經濟能力並不會太差；由於租金門檻使然，北市公宅並不易有「貧民窟」的疑慮。
其次，北市公宅雖有提供部份比例給弱勢族群承租，但因管理規約嚴格，社區質感頗佳，應該不會對周邊房價有所衝擊。
北市公宅規定，每份租賃契約書都必須進行公證，且訂有「扣分記點機制」，只要違反規約，例如在社區製造髒亂、過度吵鬧等情事，情況嚴重者就會被記點。記點扣分到一定程定，違規戶就會被強制終止契約，必須在期限內搬走。
客觀上來說，北市公宅的社區生活規約，其實比周邊大多數社區還要嚴格。而住進公宅的住戶，素質大多不差，加上嚴謹的管理機制，整體質感甚至比其他社區來得好。總而言之，若硬要說公宅拖累房價，在實務上並無強而有力的證據。
四類型的人 不適合公宅
乍聽之下，北市公宅頗讓人期待，但並非人人適合住公宅，以下幾種人就不適合承租公宅。
第一種：「不喜歡被約束的人」。
有些民眾住習慣規約較鬆散的公寓或華廈，平時生活無拘無束慣了，若住進公宅可能會水土不服。
比如說，過去住公寓、華廈，鞋櫃或其他日用品就放在梯間，鞋子脫下就放門口。又或者裝冷氣時，壓縮機就隨意掛放在戶外。而上述行為，在北市公宅通通不能做。因為北市公宅規約十分嚴格，就連冷氣管路裝設位置都有統一標準，不是住戶愛怎裝就怎麼裝。
在嚴格的規約之下，確實營造出社區好品質，但也讓不少住戶受不了，認為公宅要求太「龜毛」，以致於每年都有住戶放棄承租。如果受不了嚴格管理的民眾，最好是承租一般房子，或者自己存錢買房。
第二種：「一卡皮箱走跳天涯的人」。
許多人來到台北打拚，只帶著一卡皮箱走跳江湖，租房子往往會挑選家具齊全的物件，就是圖個入住方便，搬家也不必搬運體積笨重的家具。
但北市較早的一批公宅，僅附簡單家具與熱水器、瓦斯爐等廚衛家電，若想要冰箱、冷氣等電器，則住戶得自行安裝，搬離時還必須回覆原狀。更重要的是，興隆公宅一區是最後一個附家具的公宅。
在興隆公宅一區後的新建公宅，將不會附家具，意味著承租戶要自行添購所有家當，對不喜歡添購粗重且昂貴電器的租屋族並不友善。
第三種：「離不開原居住地的人」。
從公宅統計圖表上來看，可以發現公宅過度集中在文山、信義區、萬華，其他行政區量體都非常少。士林只有社子永平公宅、大安區只有華光社區公宅、北投則只有奇巖公宅、松山只有健康公宅，中正亦僅有南海段公宅。
居住在上述行政區的市民想承租公宅，中籤機率可能比對中發票還難；若想提高入住公宅的機會，就必申請其他行政區的公宅。如果因家庭、工作等因素不想離開原居住地的人，就不適合等待公宅。
第四種：「運氣不佳或不耐久候的人」。
據行政院多年前統計，台北市租屋族早已超過十七萬戶。若柯文哲「八年五萬戶」政見如實兌現，八年後抽中公宅的平均機率仍低於三分之一。
原本抽中公宅機率已經不高，柯文哲更已把公宅承租資格大幅放寬，除了北市市民可以承租外，凡在台北市工作的民眾也能申租公宅（無戶籍地規範）。雖然對外縣市民眾是個利多，但僧多粥少，往後抽中公宅的平均機率比預期還要低。
再者，公宅從規劃、發包到興建完成招租，至少要三、四年以上，想等著租公宅就得有耐心才行啊！
租屋是暫時 買房才長遠
無論是租公宅、或是租一般房子，都只是暫時之計。當頭期款不足、或者對未來景氣信心度不足時，租房子或許是不得已的選項，但若想安住得安心、擁有房子自主權，長遠之計還是得買房子。如果看到滿意的房子、合理的價格，那麼不妨可以考慮入手，結束租屋的不確定性。
本文摘自2016年9月5日出刊之《住展雜誌》415期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「房市剪影星光燦爛」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！
(來源:《住展雜誌》 415期)