【撰文／Angela】
外籍房客來台租屋，除了語言的隔閡，生活習慣及環境機能也會造成物件選擇的困難。
想要出租房子給外籍租客，交給代租代管可以減少不少麻煩。
美美與麗麗的先生都在外商公司工作，兩位人妻經常相約喝下午茶，分享彼此當包租婆的經驗。
美美與先生原住在天母，換屋至大直後，先生有位外籍同事為了小孩就學，想在美國學校附近租屋，夫妻倆商量後，決定把舊家重新裝潢出租；麗麗則用私房錢投資中山區一間小套房，專門租給日籍租客。
美美：房子裝潢真是大工程，原本四個小房間被房客嫌太擁擠，竟要求我們把其中兩間打通，還要有中島式廚房。
麗麗：外商公司紛紛撤臺，我們還能找到外籍租客就要偷笑了，只能儘量滿足他們的需求，當初我也是砸大錢安裝免治馬桶、鋪原木地板。
美美：萬一房客有任何問題找妳幫忙，妳們都用什麼語言溝通？
麗麗：我都包給代租代管公司，包括刊登出租資訊、帶看、管理修繕都由他們代為出面，每個月雖少賺一點，但可省去很多麻煩呢！
房東發問
Q1：租屋給外籍房客投報率會較高嗎？
台灣房價長期走高，租金追不上房價漲幅，相較租給臺籍房客僅能賺取微利，在臺從事專業性工作的外籍人士租屋需求高，熱門區域租金更是可觀。
永勝資產管理執行長徐銘達指出，外籍人士的租屋價位會因職務階級而有差距，目前「總」字輩主管的月租預算可達8千～1萬美元，約台幣24萬8,560～31萬元，日籍租客預算約3～5萬元，略高於市場行情1～2成，歐美人士偏好的大直地區，平均租金可高於市場行情3～5成。
Q2：外籍人士喜歡居住在台灣哪些區域？
外籍人士在臺多以租屋為主，日籍租客偏好群居於交通便利的市區，如北市中山區，歐美人士則喜愛天母、大直、新店等街道整齊的市郊。
內湖科學園區有外籍主管與工程技師派駐關係，四期重劃區別墅、豪宅大樓有不少是租給外籍人士，少數外籍租客是以家庭為單位，若有小孩者，通常會選擇美國學校、日僑學校周邊學區宅。台中以學校、工業園區或商辦附近物件為主，高雄則集中在澄清湖周邊。
Q3：哪種房型最容易受外商主管青睞？
歐美人士偏好室內空間寬廣，需求坪數約30～200坪，一般僅需隔成2～3房，天母地區月租金6～12萬元大樓最受歡迎，別墅月租金可達12～15萬元，美麗華商圈以15～20坪套房為主，內湖四期重劃區別墅以70～120坪為主流房型。
日韓人士偏好20～50坪空間，有小孩的家庭多會選擇日僑學校或美國學校附近的天母，無小孩家庭偏好中山北路二段附近；港陸人士多獨自來台，最愛信義區台北101大樓周邊15～25坪套房。
Q4：不同國籍的房客會有什麼特別要求？
歐美租客偏好有烤箱的廚房、乾濕分離浴室，且習慣在上班前先健身運動，社區若能有健身房與游泳池更好；港陸客多半要求屋齡新、有管理的社區，室內宜有220V電壓插座或提供轉接頭。
日韓租客喜歡木地板裝潢，日本客多要求有浴缸、免治馬桶與精巧儲物空間，徐銘達提醒，日本人下班後想要有自己的生活，即使是同一家公司員工，也不喜歡住在同一棟大樓，較難做整棟包租，韓客喜歡有專門擺放泡菜的冰箱。
Q5：如何降低租房子給外籍客的風險？
將房子租給外籍租客，其實與租給本國人的流程手續差異不大，首先一定要確認承租方身分是否為合法居留，除核對承租方護照外，還要仔細檢視個人居留證或工作證，才不會在租約期間發生房客突然離境、影響租約履行的情形，這也是為何多數房東不願租給持旅遊簽證或打工族的主要原因。
徐銘達建議可請外國租客找一位台灣友人當連帶保證人，未來如果真的發生不履行租約的狀況，房東還可以依照契約找保證人追索積欠租金。
Q6：如何招租較易找到客源？
因招租對像是外國人，除非長期與特定外商公司簽約，否則客源往往是房東的一大困擾，加上語言隔閡，多數人寧可交給代租代管公司處理。
徐銘達以永勝過去經驗為例，有團隊專門服務日籍租客，會在日本人來台前必讀雜誌上刊登租屋廣告，並有日文帶看服務，因外籍租客的租金預算往往高於市場行情1～2成，一旦房屋有任何問題，也會期待房東隨傳隨到，代租代管公司服務人員多，能用較快速度排除房客問題。
租屋幫幫忙
包租婆真真近來走衰運，在中山北路二段有多間套房的她，為提高租金所得，一向優先租給外籍客，原本長期配合的日籍公司因故退出台灣市場，不得已的情況下，真真只好自覓房客。
伊藤先生是來台教日文的打工族，看到招租資訊主動找上門，簽約時真真為求保障，要求對方提供一位臺籍友人當連帶保證人，在台灣舉目無親的伊藤，一時間找不到任何人幫忙，打工補習班也不願意協助，讓真真不如該不該答應？
另外一位房客茂雄，下班後習慣上居酒屋喝一杯，回家時總是喝得醉醺醺，有時還會在社區中庭大吼大叫，屢遭管委會與鄰居檢舉，上週連警察、環保局都來關心、開出噪音罰單，真真氣得想終止合約，無奈距離租約到期還有半年時間，讓真真傷透腦筋……
房東發問
Q1：與外籍房客簽約時要注意哪些事情？
外籍人士常被視為可負擔高租金的房客族群，但部分租客因語言隔閡、租期過短、身分與習慣等問題，衍生不少爭議。
徐銘達建議，房東立約前可要求承租方出示相關居留證或護照，另可要求加註所屬企業、學校或本地親友作為連帶保證人，以免外籍租客一旦離境，積欠款項難追討。
專家建議真真可將押金提高至3個月，並採事前一次收租方式，最後再將契約拿至法院公證，提高保障效力。
至於契約是否需使用英文版本？因契約成立地在台灣，準據法適用台灣法律，契約文字的解釋會依台灣法律條文，故只需使用中文契約即可。
Q2：自己管理和找代管公司，哪種好？
外籍「租霸」事件層出不窮，凸顯租給外國人的風險，不少房東為省事，放棄一手包辦大小事，寧可交給經驗豐富的代管公司。
兩者最大差異通常在於房客選擇上，代管公司對篩選外籍房客更為嚴謹，招租對象多半以外商企業主管或國外使節為主，並儘量要求承租方以公司名義立約，部分僅能以個人名義承租的外籍租客，房東也可獲得高於一般行情2～4成的租金收入，作為風險報酬。
Q3：外籍房客提出裝潢和添購家電需求，如何因應？
外籍房客因支付租金能力相對較高，對於裝潢與家電設備要求，往往也比臺籍房客更敢開口，冷氣、電視、沙發、網路都只是基本配備，歐美租客偏好有廚房設施。
徐銘達建議，在合議情況下，讓房客自行挑選房東預算範圍內的家具，有些大方的房客甚至願意自行認購，未來退租時直接留給房東。
Q4：外籍房客常帶訪客回家玩樂喧鬧，應如何規勸？
站在法律契約觀點，房子一旦出租，房東無權過問房客是否帶訪客回家，但若有聚賭、開搖頭趴等違法事實，可報警處理，若遭警方查獲為現行犯，房東可以違法使用房子為由，主張解約。
以茂雄先生的事件為例，若只是喧鬧影響社區安寧，實務上多是遭鄰居報警檢舉，警察前來查看未發現明顯違法事實，頂多交由環保局開出噪音罰單，房東除非認賠解約，否則只能選擇到期不續租。
Q5：萬一外籍房客跑掉，該如何求償？
外籍房客一旦離境，後續欠款追償不易，徐銘達建議房東主動要求外國租客找台灣友人當連帶保證人，至少還有機會憑契約向保證人索賠，或乾脆要求房客本地親友代為承租。
部分房東會先報警，但徐銘達提醒，「租賃契約屬於民法，還是必須迴歸法院訴訟一途。」若追討無門房東只能自認倒楣。
達人小檔案
徐銘達 永勝資產管理執行長
全台最大包租公，服務超過2萬組房東、逾20萬組房客，協助房東7日內收到催租金，成功率達95%。
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(來源:《好房網House Fun》 2016年9月)
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